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大V揭秘:2021年地价如何? 买房的成本要增加?

2021-01-29

前几天,我们盘点了2021年北京1-2月的18宗地块(含预申请),总起价631亿



地块具体情况如下:


限竞房地块只有2宗:1宗位于大兴义和庄,1宗位于延庆区

五环内地块只有3宗:3宗均位于朝阳区王四营

城六区地块只有7宗:朝阳4宗,海淀2宗,丰台1宗


而城六区这几宗地块如果全部拍出,这几个新房均价会拔升,从品质上讲也会有所提升。


但对于购房者来说,一连串新的问题接踵而至:


2021年的地价是不是要涨?

买房的成本是不是要增加?

到底什么时候应该上车?


今天(1月29日),V房周周鉴好房第三期节目上线!


我们邀请到了北京楼市几名权威大V:地产营销人-韩乐老师、毅家之言-郭毅老师、素说吧-刘素京老师和V房副总裁-哈雷,一起在中海甲叁号院对北京2021年土地市场和楼市的走向,展开了一场激烈的讨论!



01

2021年的地价如何


说到2021年的地价是不是要涨,就不得不提遭到三次延期的“共产商品房”海淀树村地块。


郭毅老师说道:


“树村两块地虽然已经暂停出让了,但是目前看还是按照暂停之前的规则在执行,未来拍卖的时候如果按照现在的规则执行,那么会不会拍成共产房是存在一个不确定性的。


未来拍卖时如果达到地价上限,开发商再去竞拍共产房的份额,但是溢价率达到多少会触发这个规则是由zf来设计的,去年大部分地块这个溢价上限是定在了50%,今年房山地块是9.5%,大兴旧宫地块是10.8%,溢价上限明显收窄。



一方面是zf调节预期,不希望出现地王,对涨价形成一个太大的拉动,另一方面,开发商去拿地的难度也增加了,基于这样的情况,树村地块可能会很快达到这个上限。”


所以,从这一点上来看,官方对地价的控制会更严。1-2月的18个地块中,只有2块限竞房,其余都为纯商品房地块。虽然不限价地块在增加,但是溢价上限的收窄给地价上涨的幅度也做了部分限制,所以大家不必过于担心2021年的地价上涨。


02

买房成本要增加?


从这两年入市的新房来看,刚需想上车城六区是越来越难了,以前不起眼的地方现在竟然有些高攀不起了。


纯商品房的回归,也会激发开发商的拿地热情,在产品的整体品质上也会有提升。当然,会增加一定的买房成本。


房价和买房成本方面,素京老师分析道:


“从买房人角度看,26号合生拿地之后,很多群都在热议这块地,购房者都在说东南五环进入7万+时代。亦庄在过去20年发展中有过好几次颠覆性变化,形成了亦庄到今天的发展,能支撑这个房价吗?有待观察...



北京的新房市场今年一定没有暴涨的可能,整体来看非常健康,作为开发商来讲也希望房价处于一个稳定的阶段。


从政策层面来讲,北京应该不会的买房人有过多的打压,有可能对中介有什么限制。对购房者来说,不要害怕房子价格推高了豪宅,豪宅和大多数人是没有太多关系的。”


这跟V房和饭总一直以来的观点不谋而合,北京房价过去一年尽管上涨了2%-3%,但是处于合理范围。一方面是绝对值在“一城一策”范围内,一方面是同比上海深圳,北京控制的较好。对于明年来说,应该也会持续慢涨的状态,没有出现能致暴涨的理由,购房者不必过于恐慌。


对于购房者来说,确实应该好好珍惜限竞房,重点关注下热门地段的限竞房,毕竟是政府帮忙“砍的价”,所以最近一两年好地段产品好的限竞房还是值得入手的。


当然,在买房之前要先摸清当下市场。


03

到底什么时候应该上车?


什么时候该买房这个话题总是买房人最大的困扰。2020年,由于疫情原因,“家”的需求被再次放大。


韩乐老师讲道:


“说到疫情,感触特别深:疫情放大了什么?是放大了房子的重要性。



走心的说,家突然变成了安全岛,家与房子都联系到了一起。所以我想建议大家,在疫情间还在租房的,或者被二房东坑到的,有一些预算的,趁着还有一些好的房子可以选,建议还是尽早去买。稳定下来,再想置换升级的事情。


今年城六区的地会增多,因此置业城六区的机会也在增多,大家可以多关注。”


素京老师也比较赞同:


“去年虽然有疫情,但是整体二手房成交量是6年新高,今年可以选择的面会增多,很直观的感受就是今年的质量也在提升,疫情带来了健康产品的迭代,对于这届购房者来说,是很幸运的。”


长期接触大量购房者的哈雷老师给了购房者一些建议:


“近几年北京市场比较稳定,购房者在今年应该更多的关注到底哪些房子适合自己,从中找到位置、户型、物业好的房子,这些房子从资源上讲未来也会越来越抢手。



因此,刚需、改善尽量找三好房子,而且能上车尽快上车,现在的机会还是挺多的。”


对于购房者来说,仍然要积极入市,从历史长周期看,各个方面所带来的上涨压力,对刚需和改善来说,是不可言之痛。如果你有新房、二手房选房的问题或者想争取一些优惠,可以加饭总小号vfang7,备注一下目的哈。


今天的周周鉴好房就到这里,咱们下期再见!