海淀外溢红利，在首站得到完美兑现

北京楼市哪里最卷？当然是昌平南，自2021年集中供地以来，区域市场呈现十三盘逐鹿的局面。

北京楼市哪里最火？还要看被海淀外溢带火的昌平南，虽然项目多、供应大，但是各个项目都卖得不错，一季度就卖了近1600套房。

在土拍市场，二拨子、平西府、朱辛庄，沿北清路自西向东的各个细分板块都出现了抢地大战，在南方的房企眼中，进军北京的落脚点选在昌平南基本不会踩坑。

01 海淀北外溢首站在二拨子

昌平南的崛起得益于海淀北部新区科创产业集群的赋能，产业带动经济腾飞和人口聚集，吸引优质城市资源落地，楼市供需两旺，带热了一个又一个的新兴板块。

昌平南部范围广阔，买房人在各板块间应如何选择？

一个基本的逻辑是，沿着连接海淀北和昌平南的北清路，按距离远近选，无论自住还是投资，离海淀越近，价值一定越高。

从海淀北部新区核心永丰沿北清路向东，过了京新高速，即是昌平生命科学园—北四村二拨子板块，在京新和京藏两条高速之间，路北是产业园区、地铁站、大型商业，路南是集合住宅、教育、休闲等配套的生活区。

毫无疑问，海淀外溢首站就是二拨子生活区。

选择在西北部置业的买房人，首选二拨子板块正是看中这个海淀北外溢首站的红利效应。

就像在望京商圈发展饱和后，受益外溢辐射的板块首先就是隔条五环路的来广营乡善各庄，规划的中关村朝阳园北区建设如火如荼，阿里巴巴总部落地，板块内二手住宅房价早就迈过了10万大关。在善各庄住宅供应断档后，大望京外溢第二站的崔各庄奶西村才迎来启动的机会。

同理，二拨子板块在2021、2022年土拍市场被视为兵家必争之地，板块内首发大盘北清云际更是短短一年多时间即一路热销接近清盘。

不可否认，首站所拥有的物理距离上的优势，是外溢二站、三站等板块无法比肩的。比如，从海淀到朱辛庄、平西府、北七家、回天等其它板块，虽然交通直达，但是上下班高峰期需要穿过京藏高速，仅这一段路，就至少多花10多分钟时间。

时间就是金钱，住在二拨子，从海淀工作地点回家，少过一条京藏高速，少几公里的距离，意味着少花十几分钟至半个小时的时间。别的不说，上下班的你，上下学的孩子，早晨都可以多睡半个小时，日积月累，生活状态大有不同。

除了距离近，二拨子板块在轨道交通配套方面也得到规划的垂青，不仅有昌平线生命科学园站，而且在13号线拆分为A、B线后的四轨交汇枢纽新龙泽站就在二拨子南侧，该站可直达后厂村、软件园、学院桥等区域，将海淀、朝阳的北部核心产业区或商圈全部串联起来，板块出行的便捷性得到颠覆性的提升。

在路网的毛细血管建设方面，除北清路与后厂村路两条主干道外，航智桥-航智路与邓庄南路，都预留了去往海淀的通道。这两条相近道路，加密了连接昌平与海淀之间的路网，交通更加通畅。

甚至，如果在永丰产业基地上班，从二拨子骑车也是更快捷且健康的出行方式。

02 二拨子先天具有改善基因

买房首要看地段，在内卷的昌平南，二拨子作为海淀外溢首站，在地段上的优势是显而易见的。

虽然二拨子板块从2021年集中供地后才启动区域整体改造开发，但是近20年前这里就在北京传统的八达岭高速别墅区内，板块内的园墅、龙城花园、华远静林湾等低密别墅社区，以及龙城高尔夫俱乐部、龙城丽宫酒店等高端休闲配套，都是为当年的内城财富阶层选择郊区第二居所建设的。

所以业内对二拨子及周边区域一直有隐藏的改善线这一说法，这也是区域内如北清云际等项目，主做130平米大面宽等绝对改善产品的内因。

在昌平生命科学园崛起后，这里在昌平区的规划中更是集万千宠爱于一身，不仅加大轨道建设，而且在配套规划上，更是落地即高配，后发势能十足。

在已有永旺国际商城的基础上，又引入体量达46.5万平米的超大型商业综合体超极合生汇，打造京北时尚新地标。

大家都知道，北京首个合生汇选址朝阳区大望路，其周边既有CBD、东二环、东三环的商务、产业资源，又被北京金茂府、珠江帝景、乐成国际、苹果社区等高端社区包围，北京东部最有消费力的人群支撑其成为北京最成功的大型商业。

超极合生汇择址海淀与昌平交界的生命科学园板块，无疑是看重这里对北京西北部的辐射效应。

而且，这座北京第二家合生汇，不仅延续朝阳合生汇21区Block的业态，打造集合用餐、购物、游玩的一站式街区空间，而且将增加室内潜水馆，可兼容滑板、小轮车、平衡车等国际赛事的多功能大型泵道公园，以及室内及户外多样化攀岩场地等业态，将是北京一个超级好玩的娱乐休闲目的地。

预计今年年底开业的一期16万平米商业，将引入20%的各类首店、超800个品牌商户入驻，打造3万平米大型天面广场，围绕运动、娱乐、文化、生活等主题，打造4个“超极mini mall”主题区域。

在买房人格外看重的教育配套方面，二拨子周边尽管已有回龙观中心小学、首师大附属育新学院小学中学、华北电力大学附中、北京市中关村外国语学校等多家学校，但是在板块内仍规划了充足的教育用地，包括北清云际自建的6500平米幼儿园，还有小学和30班制中学在建，未来这里的业主可实现目送式入学。

在这样集合城市优质资源，定位打造海淀北新城市中心的板块，规划的住宅配套也更多定位于面向改善需求。

不可忽视的是，在当下供地碎片化的趋势下，大多数新盘项目体量较小，整个社区只有几栋楼，绿化也难有规模，社区配套更无从谈起。

而二拨子板块首个项目北清云际具有24万平米的大盘体量，并以昌平南罕见的2.2低容积率，项目自建教育和社区商业配套，产品也以改善型三居及3+1居为主。

03 北清云际加速清盘

对于海淀北部的产业人群来说，选择在二拨子置业，用在海淀买刚需产品的钱升级改善，实现居住的一步到位；同时，还可比在海淀安家多获得最高6分的落户积分，两全其美的事谁不喜欢。

北清云际自开盘热销22亿为昌南市场打响头炮后，至今已网签721套，实现去化率约75%，由于网签具有滞后性，实际项目可售房源已为数不多。

项目还累计13次夺得昌平区周销售冠军，4捧昌平区月度销冠，蝉联2021年四季度与2022年一季度昌平区冠军，以及2022年上半年昌平区纯商品房、单价6万+项目销冠，6次跻身北京市周成交TOP5。

这样的优秀业绩，既受益于海淀北外溢首站红利，更在于买房人对项目的产品力及未来成长性的高度认可。

作为板块首个新项目及大盘社区，北清云际在产品定位上，注重打造全龄社区，既为刚需人群量身定制了具有改善功能的两居产品，也为追求品质改善的家庭创造了具有突破性的三居户型，让在永丰只能买70多平米两居的家庭，可以在这里拥有90余平米的三居，在永丰买100平米，在这里则可多享约30%的面积空间。

如95平米三居户型，实现了南向三面宽、南北通透设计，LDK一体化空间，南向全飘窗，对于买房人来说，同样价位在永丰只能买小两居，而多一间屋则可满足有独立工作室，或未来家庭添丁进口所需要的面积，省去日后居住面积小必须换房的麻烦，而且居住舒适度更高。

项目130平米三居则是典型的品质改善型产品，南向整体面宽达阔绰的12.5米，客厅更是一个6米的宽厅，采光面超大，宽敞空间可极大满足家庭社交功能。

南向主卧套房可容纳双排衣帽柜，双卫全明，次卫干湿分离，且北向次卧与卫生间也可形成套房格局，非常适宜老人同住。入户独立玄关，餐厨自成一体，南向飘窗收纳，该户型带来的居住体验感大大超过市场同面积段产品。

北清云际130平米三居户型在昌南市场可谓稀缺，堪称质价比最高的产品之一。

聪明的买房人懂得一个大盘社区及改善产品占比高的项目的价值，一方面大盘空间充足，可以容纳更多功能，带来更宜居的生活体验；另一方面，都说小区才是最好的学区房，在教育资源平衡配置的趋势下，小区高素质家庭越多，就会给学校带来更多优质生源，这一点的重要性很多家长都有共识。

因此，坐拥海淀外溢首站优势、毗邻未来城市新中心、板块规划配套完善、产品宜居指数更高的北清云际，在火爆连营的昌南市场一骑领先，证明了项目及板块拥有的价值，已得到市场的高度认可。

据悉，在一季度快速升温的行情下，北清云际势头不减，在3月第二周劲销2.13亿元，占据北京市住宅成交金额与面积榜眼位置，且又一次在昌平区住宅成交套数、面积、金额三项均傲居榜首。

目前，项目所剩房源正加速清盘，买房人需抓住最后的机会，别错过占位海淀北外溢首站的机会。