清河橡树湾十年涨15倍！西红门橡树湾还会卖爆吗？

前几天上网冲浪偶然看到一份北京10大豪宅价格增幅的榜单，当时这个数据停留在2016年，后来我们这个数据更新，计算之后的数据十分震撼：

楼龄近二十年的富力城价格从开盘到现在翻了32倍，而十几年前的橡树湾则翻了15倍，领跑10大豪宅的涨幅排名。

在之前，我们盘点过近一年北京二手房小区涨幅的前列，也提到了橡树湾，而且从目前来看，这个叱咤市场多年的二手房依旧非常吃香。

提起橡树湾，已经成为华润的招牌产品系了，清河之后，还有两大橡树湾出现在北京市场。

一个位于密云，虽然是远郊，开盘1.4万，现在二手房均价2.8万，翻了一倍，而且这个二手房单价依然领跑当地市场。

另一个就是目前在售的亦庄橡树湾，去年开盘3.5万起，现在已经4万多一平了，2021年通州新房成交第一。

可见“橡树湾”已经成为一个大“IP”了。而第四座橡树湾也小步快跑来了，这次落座于南四环、西红门商圈。

我们总结了几个优势、不足来具体分析。

优点1：位置很不错

今年共计三轮供地64宗地块中，五环内供地占到11宗。五环内这样位置的新房比较少，因此未来关注度是不会差的。

项目是10月份第二轮拍的地，不到两个月定了案名，地块位于西红门商圈，京开高速东侧，与北京著名的国际学校：润泽学校距离约1km。

（西红门荟聚）

优点2：总价低，468万起

项目指导价6.6万/平，据悉首期开盘价会在6.3万左右，户型有75平两居、95平三居、107平三居、121，128平四居等。据悉100平以下的房源占到总房源的50%！

75平两居据说有南北向，且有很大希望做普宅，即总价468万起。在北京五环内这算是门槛最低的新房了。目前全北京五环内只有北边在售的熙红印还有一些东西朝向的两居小户型，总价在430万-470万。

不过，看每天熙红印人这么多的份儿上，估计很快会被清掉。想了解北京更多低总价新房，可以加饭总助理微信vfang7找选房师

优点3：学校或有惊喜

橡树湾周边是规划好的一片白地，有三块教育用地，小学、中学都有。

大兴这两年一直在补强教育，因此有希望这里会引进不错的学校。

毕竟这片还有不少住宅用地待供应，毕竟不是所有家长都上得起国际学校的，要吸引后续开发商买地，购房者买房，总得有好东西吧。

（橡树湾周边规划，红框为住宅地块）

优点4：交通便利

橡树湾的西侧就是京开高速，东南侧是大兴机场高速，自驾很方便。直线距离2公里左右可达4号线西红门站、新宫站。可以快速畅达金融街、总部基地、丽泽等多个内城商圈。

优点5：华润品牌的精装

华润的品牌实力不必多提，精装品质上，今年的橡树湾、海淀幸福里、和光瑞府的精装细节确实很棒。

拿亦庄橡树湾为例，精装交付细节上配备了成本很高的新风系统，钢木复合入户门，全屋品牌壁纸，预处理吊顶+地暖等等。

（亦庄橡树湾样板间实景图）

因此，西红门的橡树湾的交付品质同样值得期待。

小结：

四环外、低总价，坐拥大商圈，可谓是西红门橡树湾的最大优势。

说完优点，再来看缺点。北京其他新房二手房细节信息，优势和不足，大家可以加饭总助理微信vfang7找选房师获取。

缺点1：板块内规划落成需要时间

板块规划的很不错，但平心而论，教育用地需要等待，目前还没有确切的消息，另外周边还有地块待拍，并且明年大兴供地并没有在橡树湾小片区内供应，因此，板块的居住氛围落成未来至少需要5年-10年的时间。

缺点2：地铁规划成“悬案”

说好的西红门东怎么就没了？

本月，《北京市轨道交通线网规划（2020年-2035年）》公示了，不少人发现19号线南延线西红门东站选址有变化。

（图来自领导留言板）

目前已经有不少准业主（包括买了西红门两个限竞房的业主）已经到领导留言板强烈建议恢复19号线西红门东站原址。

确实这次地铁的“跳票”确实匪夷所思，毕竟在拍地文件中附图都标好了站点，结果在12月轨道交通线网规划里却东移了。

（橡树湾地块拍地文件截图）

不过，这个规划应该存在有“恢复”的可能，毕竟19号线南延的规划还没落锤，如果当地居民争取成功的话，还是有机会按原方案走的。

我们还摘取了一段留言板上网友的分析，很有道理，确实原定的站位能够服务更多的居民。

西红门东站的原址能够覆盖福星花园现状居民，龙湖熙悦宸著、新城熙红印、中纪委小区三个新住宅社区，2023年将入住近万人。从远期规划看，西红门东站原址能够覆盖西红门镇政府对面地块大片待开发土，将打造大型宜居社区，预计入住几万户居民，上述居民的日常出行问题急需解决。

缺点3：除了公路交通，公共交通有待提升

项目周边属于待开发的板块，虽然距离地铁很近，但是小区门口没有其他公共交通。

一般来说新房小区交房后zf基本都会开通定向班车接驳地铁，后期也基本啥大问题，但是对于以公共交通出行为主的购房者来说，便利度上确实不高。

总结来看：

现在的新房市场中，负责任的说，五环里商品房总价500万以内的基本上掰着手指头都能数出来。橡树湾这个低总价的优势确实很香。

华润在北京的4个橡树湾中，这座西红门的橡树湾可谓是环线位置最好的一座了，毕竟清河的橡树湾都在五环外，期待第四个橡树湾能以更好的品质亮相。

虽然项目存在着不足，但对于隔壁润泽家长来说，这个盘的总价门槛简直不值一提，而且与学校的距离上会很方便，更利于看管孩子。

所以润泽的家长可以在春节后凑凑钱准备冲了，工作在金融街、丽泽等地的刚需购房者可以趁着过年考虑考虑，但需要接受短期交通以及板块配套的问题，具体细节信息大家加饭总助理微信vfang7找选房师咨询。