土拍预告!北京二批次热点地块抢先看,二环、三环都有新地

饭总选房 2021-10-22

从目前已完成第二轮集中供地的城市来看,10城约有149宗土地流拍,据国金证券研报显示,福州、青岛、济南、天津的第二次供地的流拍率分别为32%、10%、35%和34%。


对比首轮集中土拍热度来看,所有城市二轮集中土拍热度均有所下滑。


北京即将迎来二批次地块,43宗地会有流拍吗?


从全国各地的流拍率来看,并不理想,北京这43宗地很大概率会出现流拍的地块,但热点地块依然会受到开发商争抢,未来入市也会受到购房者高度关注。


赶在土拍前,我们再来看看10月即将拍的地哪些值得重点关注。


海淀:继树村后,又来4块地


海淀只要供地,哪怕六环外,也必然会引起大量关注。这次海淀4块地主要集中在两个板块:



一个是北沙滩的两块地,北四环外,15号线北沙滩站北侧600米,京藏高速西侧,中国农业大学(东校区)东侧。



地块点评:


1、位置好,上边讲过这两块地在北四环,东侧就是奥森公园,步行二十分钟内就能到,南侧是15号线北沙滩站,600米左右,地块西侧到清华大学直线距离只有2公里,地块周边的成熟度非常高,能挤出来这块地实属不易,交通、教育、医疗、商业、公园一样不缺。



2、价格倒挂。这两块地指导价11.2万/平,拍地时竞10%的政府份额,未来打9折卖是几乎板上钉钉了,算下来10.08万/平。

地块北侧3.5公里,五环外的橡树湾五期二手房挂牌均价12.5万/平,地块东侧1公里,国奥村二手房挂牌均价13.2万/平。


和周边二手房每平2-3万的差价,拿100平来算,每平也有200-300万的羊毛能薅。关注地块后续进展,最新动态,加饭总助理微信vfang8


3、地块还有个教育用地的规划,未来要是能引进一所名校,绝对点爆。

但是这块地也有缺陷,就是离京藏高速很近,最近的目测只有100米左右,未来难免会受到噪音影响,另外两块地加起来共配建1.31万平的保障性租赁住房,未来将面向符合条件的新市民、青年人等群体进行配租。


也不知道咱能不能满足新市民、青年人的认定标准。



不知道土豪们介不介意小区里边有公租房。



第二个是永丰两块地,位于西北五环外,16号线永丰站北侧约2公里,地块东南侧的海淀幸福里目前售价8万多。



地块点评:


1、位置好。地块位于海淀区永丰产业园、永丰路与玉河路交汇处东南角,西北侧约500米就是故宫北院,西侧约350米就是在建的海淀大悦城,距离地铁16号线永丰站直线距离约2.1公里。


在这块地的挂牌文件中也提出,地块东侧紧邻19号线支线,虽然写的比较稳妥,说这条线还未稳定,但从多方释放出这条线的信息,大概率是稳了。咨询片区规划信息,小道消息,加饭总助理微信vfang8



2、价格倒挂。指导价8.3万/平,竞政府份额10%,未来售价大概率7.47万/平左右。再来看周边新房二手房情况。


新房方面,距离地块最近的就是北京上半年商品房销冠海淀幸福里,今年成交额势必突破100亿,目前项目在售价格8万+,项目主推的是145平的户型,也是海淀目前性价比非常高的一个盘。


二手房方面,地块南侧约1.5公里是二手房首创天阅西山,小区全是大面积的改善产品,目前在售均价8.7万,在售最低总价1600万,业主挂牌价普遍在9万/㎡以上。



所以,地块价格倒挂很明显,价值点也就不用讲太多了,钱永远是第一核心要素。


3、地块很纯粹,无保障房配建,地块容积率1.6,限高30米(最高10层),没有7090限制,意味着地块后期大概率会做小高层。


除此之外,地块有教育用地规划,看挂牌文件是一所幼儿园。地块未来设置了优先购买顺序,优先面向海淀区户籍或在海淀工作的人群销售,剩余房源向社会公开销售。


丰台:两块宝藏地终于出来了



第一块地在二环外,丽泽商务区附近,位置可以说是非常核心了。



地块点评:


1、二环边,可以说是离东西城最近的一块地了,也算是处于丽泽商务区商圈核心的一块住宅用地,目前丽泽商务区的多个写字楼,丽泽SOHO、平安大厦、青海大厦陆续“亮灯”,像华为、中国通信、广电网络(全国第四家电信运营商)等金融、电信运营的佼佼者,包含国家级军工企业已经进驻。


2、8.96万/平,这块地指导价是11.2万/平,拍地时竞政府份额20%,开发商火力全开打满是必然的,所以未来势必要打8折卖。

地块附近的房子现在是什么价格呢?

地块东南侧不到1公里的神盘昆仑域和中国玺,五年前入市时大家对其预期是11-12万/平,因为北京强有力的调控,最终售价在9.5万/平左右,当时要交csf才能买到,后来因为各种原因维权的比较狠。

但是想想这价格,五年前9.5万都抢破头了,现在9万能不抢么?


现在昆仑域的二手房挂牌价都13.5万/平了,新地块直接倒挂4万多,就是拿100平算,也有400万的差价。关注地块后续,争取买到的机会加饭总助理微信vfang8



3、这块地同样规划有中小学的教育用地,丰台近几年在名校分校的引进方面非常重视,这块地未来很有可能引进一所不错的学校。

当然这块地同样有保障性租赁住房的配建,面积2.57万平,希望丽泽商务区符合条件的新市民、青年人等群体未来能申请上吧。


第二块地处于三环-四环之间,大家还记得当时抢不到的限竞房金融街融府吧,这个项目是周庄子旧村改造一期,这一次供的地就是二期,距离丽泽商务区直线距离2.7公里。



这块地属性比较复杂,所以先给大家详细讲讲地块,再说为什么会很爆。

这块地被分割的很厉害,共7个小地块,大家看下图就知道了,其中有4块住宅用地,1块教育用地,2块绿隔产业用地.

4块住宅用地中,还有一宗是共产房,就是ZZZ-06那块地,价格4.3万/平,算近些年位置最好的一块共产房用地了,后期不用想,绝对会有大批人申购。



关于这块地还有不清楚的加饭总助理微信vfang8细聊吧,里边涉及到的细节非常多。


地块点评:

1、从区位看,地块处于西南三环-四环之间,几个住宅用地最近到地铁站四五百米,最远的也不超过1公里,9号线丰台东大街站,9号线和14号线换乘站七里庄站。地块往东4公里是丽泽商务区、往南3公里是丰台总部基地。


2、看价格,地块的政府指导价是10.6万/平,竞政府份额20%,未来打8折后的价格是8.5万/平。

来看看附近的新房、二手房卖多少。

地块往南2.5公里,卖的非常好的中海甲叁號院11万/平左右,地块东北侧约1.6公里的二手房保利百合花园挂牌均价9.8万/平,豪宅西宸原著挂牌均价13.6万/平。



虽然未来品质可能不如中海甲叁號院、西宸原著这样的豪宅,但价格倒挂多少钱,你自己算算。


3、这块地同样有教育用地的规划,期待能来一所不错的学校。


综上,这几块地虽然都有瑕疵,但价格是赤裸裸的诱惑,毕竟几百万掉到地上还是会有人捡的。


除了海淀和丰台这块地以外。


朝阳这次也有一些不错的地,比如孙河乡前苇沟组团6块地,十八里店3块地,挨着17号线地铁站,王四营最后一块地也挂出来了。


石景山古城最后的两块地也要来了,估计第一批次拍地没出手的中海这次要铆足了劲拿下,毕竟这里是中海的主战场。


最后,让我们期待土拍的到来,期待这些好地块尽快入市吧。关于这些地块还有啥不清楚,想进一步咨询的,加饭总助理微信vfang8


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