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丽泽打造第二金融街,北京城南计划三期启动!

饭总选房 2018-07-19

大家应该有印象在上周写西城中考那篇文章的末尾(点击看历史内容),饭总加了“天赋丽泽”四个字,许多饭团都关注到了。


7月11日北京市常委会议审议通过《促进城市南部地区加快发展行动计划(2018-2020年)》,第三阶段城南行动计划即将出炉,预计总投资数千亿,惠及丰台、大兴、房山等,主要目的是北京市新总规中提到的那句“缩小南北差距”(城南计划三期新闻原文)。这句话饭总在各个群强调过无数次,许多同学开始不以为然,建议大家要改变思路,深刻领会“一张蓝图干到底”。同时饭总一直推测强调的城南计划三期潜在的因素是为了雄安。


饭总在去年就一直讲这个事情啦,前天有个群有人说饭总喜欢标榜自己,你去看看饭总这半年出的东西,无论是北京房价12月见底,环京1月见底,二线城市调控,学区房启动,下花园固安启动,全部都是公开有记录的,不敢说百发百中,百发99中没毛病。你要在任何行业有这本事,你标榜自己,我绝不嫉妒,我这人就服有本事的。



而在北京日报的官方报道中,清楚的写出了丽泽要打造第二金融街,对标伦敦金丝雀码头等新兴国际金融功能区,成为新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区。实际上在6月底,部分相关机构就收到了蔡书记亲自批示:丽泽要成为第二金融街!


丽泽定调也为饭总在网上将近三年的被争议和被质疑画上了句号,很骄傲的说一句,饭总没有任何内部消息,全凭方法论推测,把丽泽定为北京发展的头号片区,后面我会详细分解。在水木等BBS上对饭总恶语相向,用“饭总的丽泽”来嘲讽饭总的,真的好想看到你们的精彩表情。我这人从来都不是什么大度的人,有仇必报,而且当场报。这里再提醒一下,对于宏观,规划,片区,房源等判断,无论全世界还是中国还是北京还是环京,请尊重专业,饭总的智商不在你们任何一个人之下,付出的研究和努力那都是你看不见的。


饭总预测丽泽的图太多就不一一截图了。饭总说过很多次,授人以鱼不如授人以渔,聪明人多,饭总就给你讲一下丽泽推测的完整方法论。后面再给大家讲城南三期的点位情况。


饭总注意丽泽其实很久了,他的历史实际上是游广斌(游先生的背景大家自己查)提出来的,这个也为后面做好了铺垫。但是饭总对丰台区的执行效率一直打一个问号,尤其是丰台区一直比较穷,想要发展,没钱怎么行。所以饭总对丽泽只是保持关注。


2014年前后,金融街进入饱和,许多企业想进金融街而不能,金融街的成本又是居高不下,尽管如此,由于金融街的特殊地位,企业仍是围绕着金融街转。作为四大产业中目前北京最出色的两个,金融和科技集中的地方,房价都是上天的节奏。而在这个时候,上海自贸区和深圳前海等开始考虑大力发展金融,给出了很好的一些政策,这个时候北京市其实已经在考虑这件事情,如果没有一些对应的安排,那将会导致一部分企业流失,金融企业的税收和边际效应那可是最高的。


当时北京仍在金融街西扩的动作里,但由于总规已经开始讨论,四个中心中并没有金融中心的存在,所以涉及到拆迁等,饭总判断很难进行下去,直到2018年也就是今年5月动物园改造金融科技园区,基本上体面的宣告了金融街西扩的不很成功。


去哪里?是个问题。放眼北京二环三环,有足够空地做商务区,并明确提出过金融概念的,只有丽泽!并且丽泽离金融街只隔了一个广外,真的是好近的,也适合企业流动,毕竟金融企业离不开一行三会。


2015年股市最火爆的时候,证金公司(股市国家队)的一个部门悄然搬到了丽泽,当年就让丰台区的金融税收涨了200%多,好家伙以前丰台区就没来过这样的大拿。这个事情是个非常强烈的信号,其实一直到现在许多人都不知道这个事,谁让你不在饭总的群里呢。


2015年9月-10月,新奥集团收购丽泽51%股份,这就已经是一锤定音了。新奥集团是北京市国资委旗下最重要的企业,目前北京几大工程都是他做一级开发。不知道新奥也没关系,上新奥官网看一下,挂在新奥官网上的三大工程赫然是:二机场、副中心、丽泽!这个事情许多老百姓也是不知道,谁让你不在饭总的群里呢。


有个说法,政府去哪儿,我们就去哪儿。


这个动作稳准狠,成功的对深圳上海做了截留。但是为什么许多老百姓还是不太清楚呢,我理解因为新总规在讨论,所以北京市一直是低调处理的方式,不做宣传。实际上除了通州副中心,发生在京津冀协同发展这个习大大三大战略之一的都市圈,雄安也好,张家口也罢,二机场等,都是比较低调的,应该是怕老百姓炒房价。而大多数人对丽泽并不了解,许多人都没听说过,了解丽泽的都知道丽泽工地架了十年了,没什么进展。2015年是丽泽定调的分水岭,饭总也是从那时候开始大力宣传丽泽。


小丁姐两年前就讲过丽泽,是公开的口径,她的信息比北京绝大多数人要快要准,在对丽泽的判断上我们略有分歧。从2015年的两个动作,饭总是从市场和现实情况上判断,北京没的选择,尽管丰台效率低,丽泽招商办人员有限,但符合地理方位,空间面积,产业基础的,丽泽独一份。当然小丁姐说的关于资金投入问题,一直是一个硬伤,饭总也并不清楚该如何解决,北京家大业小没那么多钱,区里更是穷,虽然2014年-2015年丰台区卖地相当可以,但扣除给市里的,能留下来建设的并不多。在城南计划三期中,特别有一句就是“同时,本市将加大对南部各区的政府资金支持力度,支持丽泽金融商务区土地出让收益用于该区域土地一级开发等领域。搭建面向全球的引才平台,营造开放式的人才创新创业环境。”


有了钱的支持,丽泽所有条件全部齐备,小丁姐告诉饭总,丽泽北区,也终于开始启动,可以预见十年后丽泽金融商务区将会是一个逼格极高的商务新区。


2016年-2017年,随着四个中心定调和新总规发布,许多人误解金融街将搬到雄安。饭总一直和大家讲,从实际出发下结论,能主力承载的就是丽泽,其他三个地方副中心、雄安、国贸都只能部分承载,企业都要考虑扎堆,招人,信息资源置换,离金融街近这几个核心要素。


以上就是饭总推算丽泽的整个方法论和实施过程,看起来很简单,实际上背后是长期不懈的信息源求证和对企业落地招商等的研究。


可以预见,金融街体系会有大量从业人员开始关注丽泽片区的房源。


同时受益的另一个主要片区就是广外,这个原理饭总也和大家说过很多次,去年12月7日,蔡书记强调金融街和丽泽要一体化发展。而饭总早在三年前就不断强调,广外片区就在金融街和丽泽的输出通道上,广外已经事实上不少金融人员买或者租,马连道一带紧邻丽泽,更是一个热点区域。


还有个隐性的利好,是金融街本身。并不是说金融企业出去了,金融街就不干事了,首先大多数主要企业的重要部门依然在金融街,丽泽可能会成为许多企业的第二办公区。另外如果有空间,未来是各种国际金融机构在金融街正式入驻,在国际上许多大都市,包括曼谷这样的小国首都,都驻扎了大量国际化金融机构。作为未来的央区,金融产业怎么能少的了他们,如果这个决定早点做,亚投行其实可以不必去奥森的。


讲完丽泽相关,给大家简单讲讲城南计划三期的重点。前天晚上小丁姐临时讲课,饭总也有幸旁听,可惜时间紧张只讲了一小部分。结合市场实际,饭总已经可以对一些过去模糊不清的片区下结论了。


1、 作为丰台区双核之一的丰台科技园,是要大发展的,目前丰台科技园东区企业逐步进驻发展较好,西区在城南计划三期中提到要高标准发展。高标准三个字在北京所有片区中都是少见的,上一个是副中心。这样丰台科技园就能补上西边的短板,这个和京雄高速也有一定的关系。


2、南中轴的首都商务新区和南奥森是未来一大重点布局,未来的丰台区,将成为首都的南大门,丽泽、丰台科技园、首都商务新区联成一体,成为南城头号大产业片区集群。不过首都商务新区的落定,还需要很久很久,不差钱不用钱的可以布局。


3、亦庄科技园将继续保持强势发展,并且衔接通州和二机场,地理位置得天独厚。非常可惜环数还是大了点,而旧宫短期难以翻身,否则直通市区将会形成三位一体的支撑。


4、大兴4号线沿线,作为二机场辐射区不会去等8,19,四环线(南U)的发展,有一定基础的4号线沿线,是二机场辐射区的首选发展地带。瀛海等还在后面。


5、房山终于死中求活,顺着京雄高速的稻田到良乡一带,落定两个大的产业园区。青龙湖一带做高端会展和红酒文化产业,但也是比较远期的规划了。整个京雄走廊和永定河文化带交叉并行,对于房山是一个新的定位,新的起点!


期待城南计划三期的细节逐一落实,我们三年后,再看南城