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631亿起!北京将拍18宗住宅地块,城六区7宗

饭总选房 2021-01-20

月初我们回顾了去年的土拍,当时有粉丝评论想看今年待拍的地块,那么今天咱就安排上。



目前,2021年北京土地待拍(含预申请)的18宗地块,总起价631亿!


总体情况如下:


限竞房地块只有2宗:1宗位于大兴义和庄,1宗位于延庆区

五环内地块只有3宗:3宗均位于朝阳区王四营

城六区地块只有7宗:朝阳4宗,海淀2宗,丰台1宗

(良乡拱辰以及北辛安地块已在上周拍出)



而城六区这几宗地块如果全部拍出,这几个新房均价会拔升,从品质上讲也会有所提升。


对于购房者来说,下面这些地块可以重点关注。


“唯一”的临地铁限竞房


先来看限竞房,大兴D、K组团地块可以期待一下,这宗地块位于义和庄地铁站附近,限价5.5万元/㎡,虽然限价与头两年金悦府、颐和万和持平,但实际上,之前这两个新盘都降价卖,实际的网签均价在4.8万元/㎡。



这次定价“雷打不动”,之后入市会不会降价卖还不好说。目前该地块还在预申请阶段,我们会第一时间关注该地块的最新动态,记得加个关注哦。


说回来,大兴这几年一直都是新房的大户,限竞房占到大多数,去年旧宫的和锦诚园也是火了一把,南中轴、南海子公园,生态概念吸引了不少购房者,项目的均价6万/㎡。


而在和锦诚园西南侧,又挂了一宗地块:


起始楼面价还涨了5000元/㎡,位置更靠近地铁一些,南侧就是瀛海的改善别墅区,地块位置不错。如果开发商抢的凶,很可能会打破和锦诚园的3.6万/㎡的成交楼面价。



从目前来看,今年对于刚需来说,可选的新房确实很少了。目前在挂的顺义、房山等一些地块离地铁都有些距离,远郊就更别提了,因此建议大家多关注目前还在卖的项目,有一些可能还会有特价房。


命运多舛的“试点地块”

说完刚需可以关注的,接下来我们盘点一下比较重头的城六区地块,当然这些地块拍出后,价格肯定会高,起步就是改善门槛了。


要说土拍的重头戏可能就是要试点“共产商品房”的这三宗地块了:树村、金盏。


本来要在12月底拍,结果一纸公告延期,跨年公告要搞“共产商品房”的试点,1月11日再次公告延期,可能是要给开发商留足“考察”的时间吧!


先来看树村地块详情:


两个地块位于海淀区海淀镇,为海淀树村棚户区改造地块的南北两块地,不过将分开拍卖。两宗地块均不限价,起始楼面价达到6.72万/平。



这两个地块位置非常好,紧邻北五环和清河,南侧过了五环就是圆明园和清华、北大校区,西侧距离16号线农大南路站直线距离约1.8公里。


地块分为南北两部分:


北地块:建设用地面积57020.91平方米,建筑控制规模92371平方米,容积率约为1.6


南地块:建设用地面积52686.19平方米(含街坊路面积4396平方米),建筑控制规模83160平方米,容积率约为1.72


北地块起始价62.1亿元,南地块起始价55.9亿元;总起价118亿。


不限价地块,十分低密,预计会做类似颐和金茂府融创香山壹号院的城市大平层产品。多家开发商跃跃欲试,谁将是最终赢家?


金盏地块:


这宗地块本来要在去年4月份跟中海首开拾光里的地块一起拍出,但当时这宗地块地价与拾光里差出5000,吓退了不少开发商,最后中海首开抄底了地价4.6万/㎡这一宗(即3005-12地块)。



可能是看到了拾光里卖的不错,地块拆分后重新上架,3005-08地块的楼面价依旧是5.1万/㎡。在拾光里地块的北侧,容积率比拾光里还低一些,是比较适合做洋房或叠拼别墅的。



不过,最后要看这三宗地块是否会触及地价上限了。如果触及上限,树村地块的政府起始份额是5%;金盏起始份额是0.3%。


至于会不会到地价上限,政府份额到多少?买豪宅能能省多少钱的首付,还不得而知。


这三宗地块将于2月9日(腊月二十八)拍卖,可谓是农历年前的压轴大戏啊!


王四营,能逆袭吗?


除了这三宗地块,还有一个地方值得关注,这就是位于朝阳区的王四营,相信提到这个位置很多粉丝都会说,谁会去买这地方?


王四营紧邻垡头这片著名的城乡结合部,7号线通车后并没有什么改观,不过这几年拆迁力度还是可以的。



这三宗地块贴着五环,离地铁比较近,不过,看到大大的“焦化厂车辆段”,还是得考虑一下地铁的噪音影响。


具体看地块:容积率2.5,基本会是15~20层的高层,而且这三宗地块的楼面价还呈阶梯式“排布”:


L01地块:4.28万/㎡

L02地块:4.67万/㎡

L03地块:4.92万/㎡



根据计算,王四营这三块地如果入市,预计售价恐会在8万/㎡左右,这已经远远超过周边二手房均价,垡头周边好的二手房也才5万多...


好像一个翻版“大瓦窑”


当然多想一下,现在的房子品质肯定不能跟之前的房子比了,并且五环内、临地铁还便宜的新房不多了,且看且珍惜。



以上6宗地块都有看头,也值得期待。


两宗“不太起眼”的京西地块


京西还有两宗地块:


北辛安地块不用多提了,隔壁地块已经确定将做寰宇天下四期,价格基本7万+了,这地块最终还是中海拿下了。


另外一宗位于丰台长辛店,容积率1.4,适合做6层洋房或是叠拼别墅。



地块周边珠江御景,珠光御景都是比较新的房子,均价不高,3万/㎡左右,而新地块起始楼面价就已经2.9万/㎡,如果底价成交,会与熙悦天寰的售价5-6万/㎡持平。


总结来看


从这两年入市的新房来看,刚需想上车城六区是越来越难了,以前不起眼的地方现在还有些高攀不起了。


纯商品房的回归,也会激发开发商的拿地热情,在产品的整体品质上也会有提升。


但对于购房者来说:


珍惜限竞房,重点关注下热门地段的限竞房,毕竟是政府帮忙“砍的价”,所以最近一两年好地段产品好的限竞房还是值得入手的。当然,在买房之前要先摸清当下市场。


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