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深圳认贷调控不痛不痒,房价中长期看涨|饭总选房

饭总选房 2020-07-15

就在刚刚!深圳市八部委联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》!



我们做了一个政策调整前后的对比情况,下面给大家详细解读政策调整。




调整商品住房限购年限。落户满3年,且要在买房前曾连续缴纳36个月社保或个税。


解读:以往深圳落户非常宽松,说白了,只要你有钱就可以在深圳买一套房子,此次调整不仅要求有深户,还必须要落户满3年且在深圳缴纳社保满3年,可以缓解本地的供需矛盾。


2019年,深圳常住人口增加41.22万,常住户籍人口增加40.08万,人口净增量排名全国第二。


(数据来源:中商产业研究院)


这次政策对于限购条件的限制加码,预计短时间内起码减少五分之一的外地购房者,对深圳楼市还是有一定影响的。



认贷政策无差别调整。本地名下无房但有过房贷(或公积金贷款)记录的,非普首付提升至60%,普宅首付维持50%


二套普首付比例由原来的70%提升至80%,普宅维持70%不变。


解读:这里要划个重点,首付比例提升看似调整很大,但深圳的二套认定非常宽松,基本属于“认房不认贷”在外地有过公积金和商贷记录的,还可以按照首套资格购房,且普宅首付比例维持50%不变,只是把非普的首付提升到了60%



而北京、上海都是“认房认贷”,在全国范围内有商贷记录和公积金贷款记录的(不管是否已还清)都算二套,且北京二套的首付比例普宅60%、非普80%,与深圳相比,还是更为严苛。


所以关于最核心的认贷政策调整,深圳基本属于不痛不痒。



更新存量住房(即二手住房)交易计税参考价格。同时,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年


解读:这个调整也比较大,可以说目前深圳成为全国唯一增值税免税期5年的城市,一定程度上可以增加短期投机买房人的持有成本。


但事实是,目前市场交易的税费都是转嫁到买家身上,只要市场行情好,很多人愿意为这多出的几十万买单,对房价控制产生不了绝对的影响。


所以增值税费的调整更像是打补丁,实则调控意义并不大。




夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内买房拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。


解读:之前是2年内,现在是3年内了,离婚年限又延长一年,打击了那些想走捷径的投资客,今年那些排队离婚的人,又得多等一年了。


但需要注意的是,原来的购房额度、资质并没发生改变。



非普线调整,最新的普宅当同时满足以下标准:容积率在1.0(含)以上;套内面积120㎡(含)以下或建面144㎡(含)以下;成交价750万(含)以下。


解读:普宅标准的调整主要是增加了价格的限制:实际成交总价低于750万,属于对认贷政策的补充。


这和之前传的沸沸扬扬的豪宅税标准还有点差别,豪宅税是征税费,这个是提高了1成首付,主要是打击今年上半年过分火热的西部和中部而利好东部。


在南山、福田等中心区域,均价甚至突破10万元大关,部分豪宅均价已跨过20万元的天际门槛。



首付比例越高,意味着你可利用的杠杆就越少,这点同时也是在打击投资客。


圳调控总结



此番深圳的调控是一次有针对性的精准调控,非常好的践行了房住不炒,但对在深圳工作、生活的人影响不大。


调控政策出台后,此前长期失控的深圳楼市会被暂时按下暂停键。


按照过往的经验,我们预测,深圳房价短期会小幅回调,将会有一波短暂的横盘期,但中长期还是会继续看涨。


为什么?


因为“认贷政策”在此次深圳政策调整中并未明显收紧。


众所周知,京北京楼市调控之严,位居全国之冠。3.17后北京执行最严认贷政策以来,北京房价迄今仍未回到2017年的高位,楼市直接被调控按住。



控制住贷款就控制住了房价,如何保证市场情绪稳定,分城给措施,从地价开始联动贷款政策,保证正常的房地产刚需与改善消费,控制好房价涨幅就能控制住短期炒房和非法贷款。


而北京楼市的走势再一次说明,楼市调控并非无用,关键在于楼市调控能否打中投机炒作的七寸。


深圳最终楼市走向如何?一起拭目以待。

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