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2018年1月环京专题回顾(1月20日著)

饭总选房 2018-07-12

以下为环京专题回顾:(原著于1月20号,3月1日在群里复习过,今日再次分享给广大网友,饭总原创转载注明出处)


自加强认贷政策后,北三县、固安等缺乏刚需和改善支撑的区域半年时间就实现了腰斩,其中燕郊已经是历史上第三次腰斩。同样殃及池鱼的廊坊市区,2017年住宅交易量下滑了50%


当前环京重要区域价格基本已经见底,由于三要素中的货币价格恒定,目前主要参考土地价格,廊坊市多块地价楼面价接近1万,这是许多二线省会城市的楼面价新高标准了。


而环京整个区域的价格和交易量,也存在着分化,并非所有都像燕郊这么惨淡。比如张家口2017年底同比2016年底多数项目涨幅都在25%以上 ,交易量也还不错。当然这个和张家口的冬奥会政治概念相关。


其根本还是取决于政策的执行力度,在去年6月环京第二波政策之前,投资客普遍对环北京区域保持着谨慎乐观的态度,认为政府不会严格管 制,结果本次执行的严格程度超出想象。同期的环上海,环深圳等区域就像环京非重点执行区域一样,歌舞升平。


今天(3月1日)上午孙宏斌说的大致是个意思,刘鹤在达沃斯讲课中,其实重点是大方向依然是改革开放,但三大攻坚战第一个就是控制金融风险。所以房地产首先要懂政治,要明白最上层在想什么。想不清楚这个,那就是乱砸钱。


北三县和固安是不是没价值了呢?不,当然有价值,而且是环北京价值最高的。这几天群里很多人问燕郊房价还有没有翻身的机会。答案是肯定的,但不是短期能做到的了,也就是说,高点4万买入的朋友,准备好被套几年了。


这里特别插一句,下午小丁姐谈到在她看来燕郊就只值1万,这句话是有一定道理的。小丁对规划了如指掌,她的判断基于政府规划实施及资金投入,而我的判断历来都是从实际存在的利益导向出发,包括大城市、强势片区的黑洞效应等。燕郊由于连通器效应,最早存在部分产业 规划,形成了北京实际真正的卫星睡城,已经居住了100多万北漂。这种聚集效应一旦形成,就不是政府规划落实可以轻易改变的,通州与北 三县一体化并没有大家想的那么强,但是政府也好,我们也好,都没有任何可能去给所有的人做足够的说服教育,成本不是太高,而是根本 没有任何可能,大量的新人依然会带着憧憬前往北三县。这就是利益导向和现实,这也是为什么在副中心的判断上有所分歧的原因。


这要说一句(3月1号最新),还想着炒房的劝你死心吧,三四线城市还能考棚改货币化支撑一段时间,但已经风险较高了。所以你圈定的投资,必须是从中长线考虑,除非很有把握的强势概念和产业潜力。大面上看,三大都市圈依然是王者,华北、华东、华南。许多人搞不清楚这一点,因为现在几大资金池被挤压去了三四线,但ZF本意是要进实业,目的并不是这个。判断宏观、中观和微观,三者能力都要具备,缺乏顶层设计的投资,一定是非常盲目的,纯粹赌运气。记住未来,你宁可短期不涨甚至亏一点,也要去弄有价值的地方,房子不是股票,变现慢,政策影响巨大,资金量大。一定要管好自己的手和脑子,听真正的专业意见。许多人亲戚朋友忽悠,一冲动就上了,中国经济整体后面还会剧变,大钱怎么谨慎都不为过。


近期(3月1日)廊坊区域可能会逐步放松人才政策,但也不要觉得立刻就能如何。包括通州和北三县一体化规划文件正式公布。这都是企稳的做法,真正的房价还要看人口落实情况,不能一蹴而就。


按照同等增速,17年测算,北三县有效人口年复合增长率在5%左右,主要是本身北京每年人口外溢。而目前北京主动性结构调整人口,前些年增长率会更高一些,按照前期7%复合增长算,大约十年左右,燕郊房价可以稳定的重新回到之前4万高点。


固安人口规划增速和北三县差不多,但固安由于二机场强产业驱动,人口流入的速度和质量会优于北三县,加上雄安的潜在增量影响,回到高点消耗的时间会少于北三县。


第二个维度就是政策。政府很清晰的知道环北京区域房价的巨大炒作空间,所以短期政策不要说法放开,放松都不会,这个短期至少两年,还有一年多点的时间。一年多后假定政策放松,最有可能的原因依然是地方政府的业绩压力。


刚才说的人才引入政策等,都是小政策,大的东西,还要看经济形势。


从卖地的情况看,廊坊2017年土地拍卖数量比2016年只少了20%,而价格却有抬高,所以暂时土地财政压力不大。但是由于后续市场预期被影响,土地交易在2018年可能继续下滑,也会导致政府业绩压力较大,到一定时候就需要在政治诉求和经济发展之间谋求一些平衡。这个维度会导致之前预期的时间周期缩短到五年左右。政治诉求是最不可预测的,但从利益结果导向上,和任总的“夜壶说”其实是呼应的。


2月份廊坊拍了几块地,楼面价逼近1万,所以...也不排除这些区域会采用类似二线省会城市的“人才”做法,这个可操作性很强,但是由于环京非常敏感,大家都在小心翼翼的观望,谁也不敢当出头鸟。


这是我1月写的,是个预估。那有人问,涿州、涞水这些限购政策比较轻飘飘的会不会猛涨?实际答案是不会,因为他们本身还没有强概念,不像张家口那么强,本身也没什么产业,所以他们的价格上限比较参考附近的强区,比如房山临近地区,固安等。


另外最敏感的雄安周边,保定、霸州等区域,受到强力限购的影响,价格也在坐过山车。


老群友应该都记得,去年317之后,群里所有要铺向环京的都被我阻止了,过去这段时间一直有人在追问何时进场环京,去哪里。现在,环京周边基本上已经到了可以上车的时机了。


买哪里?怎么买?何时买?


首先,尽量买新房,干净简单无债务,对于三年社保区域的交易保障安全,尽量选品牌开发商。


1、张家口区域的下花园。不限购,且是京张到冬奥会的中转站,价格持续在上升通道中。适合快进快出,但是要有好的价格政策,另外认贷政策实际上约束了套数(土豪可忽略本句)。


2、北三县、固安、霸州等地,适合五年期以上中长线投资,但是要新盘,要品牌企业,要有好的价格政策。


3、武清、宝坻等战略要冲,与北三县等操作类似,但级别略低。


4、涿州、涞水等跟风党。


有人问东西南北戴河,我表示不很了解,你最好也是远离。