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海南岛全面限购后海南房价全解析

饭总选房 2018-07-12

快刀手饭总其实早就写好了,之所以没发,就是因为要找一个老的微信号,哈哈,请大家关注“饭总选房”,因为几乎所有粉丝都在抗议, 说新号不能留言,这是微信的新规定。好在新号还没发多少,大家辛苦下,重新关注,取消“饭总说房”的关注吧。


————快刀手的分割线————


上上周在各群做了风险提示(已复盘朋友圈),海南岛限购会进一步加码。上周岛上政府和开发商一直在开通气会,前天加码政策出台,海 南岛全岛加入限购套餐。


消息放出后,有自媒体写“几千亿炒房资金完蛋”,有的写“海南已结束全剧终”。海南到底如何,饭总给你再当一次庖丁。


先复盘政策要点:


1、排正文第一位的,文件最前面,不是限购限售政策,而是“海南建设用地总量在现有基础上不增加”,几乎所有自媒体大V全部把这条漏 了,很简单的原因,各路新闻记者报道的时候,习惯性的强调调控,也把这部分给漏了,二次加工过后的信息,当然不全面。


以下是原文:


通知要求海南全省实行最严格的节约用地制度,实施建设用地总量和强度双控行动,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加。建设用地 供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜,大幅减少直至停止供应外销商 品住宅项目用地。研究出台具体措施,鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租 赁住房等。


仔细体会,未来的商品房供应量,基本归0,现有过渡期间已经批的土地和北京一样,往保障房去改。也就是说,除了现有已批证的房源外, 以后就没有新增商品房供应了。而现有库存量,也是低的可怜,尤其是几个主要城市的。


2、全域限购


许多大V还是不深入了解情况,5年限购区域,海口和三亚仅有一条片区域,大部分区域在此之前是外地人限购1套的,新政中加码把这些区域 变成了两年纳税或社保。


3、不得补缴个税或者社保买房


这个和北京、固安、北三县一样,不能补缴,但是正常延期两年是合规的。风险在于开发商违约。


4、引进人才政策另行通知


这一点非常清晰的揭示了,海南是要大干一场的,截至目前,包括雄安在内,唯一调控政策专门提到“引进人才”的,独此一家,先把活口 留下来,生怕12产业马上要再现当年“十万人才下海南”的盛况,被调控政策给吓跑了。


————三沙市的分割线————


为什么说“北雄安南海南”?


南边还有强势的大湾区,然而海南战略定位更高,因为三沙!


如果有一个强大基础的海南岛做后盾,三沙市可以成为新的马尔代夫,当全世界人民免签落地每天保持高人流量的时候,造成既定事实,过 上许多年,就是既定事实啦。


现在的问题是,海南岛本身产业基础太薄弱,国际人群量极少,机场也没搞好,配套服务也没弄好,我们的目的就是要从东北第四省变成世 界第二马尔代夫。


这不是大招,这是绝招,别人只能眼睁睁的看着,整个南沙群岛海域的利益,用什么都换不回来。


————海南购房者的分割线————


买海南的都是些什么人?


1、沿海买别墅的享受性需求。滨海房源会更加严厉的控制,以后就是长租了,买到就买到了,价格如何后面再说,房源反正就是这么多。


2、海口三亚五指山来养老过冬人群,这个人群量非常大,东北西北各大城市有购买力的人群,占到一半。


3、投资客。实际上三亚历史上套过不止一波投资客,海口的房价十年都没怎么涨钱。


上一波政策已经明确5年限售,然而海南产业信息发布后,价格开始跳涨,一房难求。


说明什么?投资客已经做好了手持7-10年的准备,购买意向还是非常强烈,需求极其旺盛。大家就是当成南边的雄安来看的。


————交易量的分割线————


我上面说的,岛上开发商都知道。那么:


1、捂盘是必然的了。政府即便强制要求卖,开发商可以说市场不好做顺销。当然也确实会有一段时间交易量冻结。


2、价格依然是存在问题,阴阳合同打击力度会空前严厉。


————房价的分割线————


政策严厉,但之前已经有固安的先例,并且购房者都已做好拿7-10年的准备,所以2年社保纳税并不是主要门槛。


开发商是否有信誉,哪些地方值得搞才是最重要的。


短期内海南岛大开发商新盘价格会僵持,二手房价格会逐步下沉,但幅度不会大。


新盘交易量会快速冻结,主要原因不是需求缩减,也不是政策问题,而是开发商捂盘不卖。


但因为阴阳合同打击的缘故,所以小开发商扛不住又要回笼资金的,有可能会出现大幅降价。实际上也不是降价,只是之前比备案价卖的更 高的部分,没有了。这里面,是有便宜可占的。


中长期看:


海南政府会保持限价措施,防止房价上涨过快。


人才引进政策,有产业,有大量产业人口涌入,买房需求旺盛。这可能不是“十万人才下海南”,而是百万级别的了。


————结论的分割线————


按照惯例,许多粉依然会说看不懂,或者根本懒的看,要直接上结论:


1、中长期海南岛房价持续看好。在去年4月雄安出台后我写中国房地产进入三轨制就写的很明白了,未来中国买房依然是老百姓 最佳保值方式(从资金安全、理解门槛等考量),但是多数要五年期以上。类似下花园这样的政策糊涂鱼,非常少见。


2、短期新房二手房交易量冻结,大开发商会长期持有,小开发商在一段时间后可能会降价,但这个便宜未必好捡,因为都是延期社保和纳税 的做法,取决于开发商信誉。


3、确实会有大批房地产从业人员转战其他区域,未必是回到环京,更可能是去北海、云南等不限购区域,依托棚改、去库存、一带一路、东 盟等概念走。


4、沿海位置好配套好的别墅稀缺,别管短期压力如何,尽量拿好。


5、仔细阅读之前博鳌论坛之前我写的海南房地产三轨制先锋那一篇,产业和基建基础是最重要的,海口是优先之地。