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海南岛将是中国房地产三轨制的先锋,写在2018年博鳌论坛之前

饭总选房 2018-07-12

这几天,未来几天最大的事无疑是习大大即将出席的博鳌论坛。网上流传已久的给海南大礼包,以及两会期间海南省领导表态坚决做好十二产业,不再只是依赖于房地产。


2月2日外交部给全世界做了海南岛的推介,王毅部长原话说“来到海南岛,身体会更好;结交海南岛,未来会更好”,这是在为海南岛的国际旅游/消费,也是未来海南的产业升级打前站。


大礼包之前,吸取去年雄安公布碰到的炒房团问题,331率先对海南岛全岛实行了更加严格的房地产限购政策。


先说明一下网上习惯性人云亦云的说法,海南岛房价是否要暴跌了,五年限购和北京一样,包括许多大V。还是那句话,不在一线的人,只能靠脑补。海南岛上需要五年限购的区域并不多,海口、三亚、博鳌,都只有一小片区域,而且基本没房。这个政策更多的是一个威慑性政策,不排除后续会进一步加码的可能。五年限售政策,某种意义上来讲是减少供应的,不过总体来说持有5-7年以上的中长线买房,也确实不能算是短线上资金炒作了。


仔细遍历所有政策相关新闻,有两点非常值得关注:


1、岛内居民住宅,今后将以保障房为主导方向,全面缩减商品房开发。

2、领导表态:外来享受型需求,将由市场来调解。


尤其第二点,意味深长。


老群友都记得去年雄安出台后,我写了一篇“中国房地产将进入三轨制”,即:商品房住宅市场、共有产权住宅市场、租赁市场并行的阶段,北京上海等地率先进入三轨制。然而,由于各方面原因,尽快政府在共有产权和租赁用房的动作上进行的很快,但对于商品房市场一直保持着小心谨慎的态度,担心一不小心房价就上去了。实际上如果不采用限价的方式,北京五环内的新房较为稀缺的豪宅类产品,单价可能会被打上天,进而带动普宅价格上涨。


而海南岛,却更加直接的进入了三轨制,如果商品房的价格在政府容忍范围内,真的实现了“由市场来调解”,那海南岛将会成为一块大的房地产试验田,对未来的雄安新区、一二线城市,都有极大的参考意义。


大家知道,我每天要解答许多购房者关于买房咨询的问题,业主卖房的问题。317之后,被问最多的就是“房住不炒”如何定义。我可以明确的告诉大家,我们的调控政策,最终的指向就是三轨制,市场归市场,保障归保障。对于商品房市场本身,“控制金融风险”,“防止房价涨幅过大”将是未来几十年永恒不变的主题,而在这一轮调控中政府已经清晰的掌握了调解房价的利器:贷款额度。


进一步推导定义,“房价涨幅过大”,怎么叫过大?两点提示,第一点是2017年两次城市级别政策加码的,几乎都是因为房价统计涨幅超过了10%,第二点请参阅刘鹤先生关于降杠杆的书,包括桥水基金老头写的东西,仔细的看完,答案呼之欲出。原则上讲,对于商品房价格上涨的城市,每年5-10%的涨幅,是可以接受的。


为什么要控制金融风险,要降杠杆?船跑的太快了,要控制住平衡,否则要翻船的。政府推出房地产三轨制,就是默认了市场和保障分开走几条线,然而房价的根本问题并不在于房价本身,而是贫富差距,以及文化、教育、医疗、空气等等资源的不平等。让富人们走慢一些,让后来者有更多的机会和通道往前走,这是稳固国家的大原则!


回到北京,近期两件在购房者中争议较大的事情:


1、链家3月最后一天成交量544套,创出近期新高。

2、链家中介费4月8日调整回2.7(目前普遍2.3-2.5),我爱我家也跟风。


每次各群谈成交量,对北京市场的了解及功底就展露无遗。每个月底都是高峰期,月初前两天都是低谷,因为经纪人的作业习惯有关,类似的还有新房的建委网签图谱,也取决于售楼处置业顾问是否勤快。但不管怎么说,从去年12月以来成交量温和放大是事实。


2.7确实是太贵了,但敢上调中介费,也是市场的选择。我知道这句话一定会引发降中介费的讨论,但这不是今天要说的主题。


回顾下去年12月起我在各群的原话:


1、可以积极进场,抽贷是控制房价的利器,但并不是消灭了需求,而是延缓了需求进场。你如果像我一样每天接触无数购房者,就知道多少改善需求面对政策的无奈。


2、成交量逐步放大,市场会产生分化,低总价、高性价比(业主急用钱)、好房子(好地段好户型好物业)等被消灭的很快。


3、不要等3月政策加码,政策已经是一脚刹车踩到底了,不会再有新的政策。


第3条许多人没信,于是他们转到4月开始积极看房。挺有意思。


北京大土豆昨天首发了一篇内容,被许多群友骂的狗血喷头。我大致扫了一眼,至少一半其实没说错,1-3月,尤其是春节后,学区房和通州两个之前被政策压制最狠的区域,价格反弹速度较快。


我个人并不喜欢房价涨的快,房价快涨的时候我的分析都没有人看,然而我们要尊重市场,别忘了我们现在讨论市场所有的前提都是建立在史上最严厉政策的基础上。然而,需求永远不死。我也无意去给大土豆正名洗地,不过有一点我可以肯定,每天了解无数购房者的人,才能真正通过一线微观层面的信息反馈,获取到真正市场的动态。只不过这样的人,限于屁股和立场,有时候会选择性的忽略一些事实,呈现出不是足够客观的分析结果。包括我本人,有时候自觉不自觉的会有一些言论倾向性。


简单点说,对于一些预算较低,或者心比钱高的购房者,我一直就是这个态度:穷归穷,要有点志气,如果连面对现实的勇气都没有,最后蹉跎的是自己。谁还没穷过啊,尤其是首套刚需、学区房等,越快上车越好,不然你以后,改善的前提都没有。


至于北京商品房摇号啊,限竞房和共有产权房综合啊,这些内容竟然还要有人问我是利空还是利好,我也不知道你站在什么立场上,只是如果不抢,为什么要摇号呀,莫非这些人都是傻的么。西安的金辉事件,直接导致成都等地出摇号政策,下有对策的事情我们先不讨论,也说明了现在二三四线城市钱进入房地产市场的疯狂。上周不是说了,我出差去郑州,郑东新区普遍2.5-3万,北京均价5-6,觉的贵?


我们也看到一些对房价有压制作用的,比如加息。因为信息的严重不对称以及绝大多数人的懒惰,多数人听到加息下意识就是房价要跌。很不幸的告诉你,这一轮商业银行调高利率折扣,从16年底最低可拿到8折,不到一年就调整到首套1.1二套1.2,涨幅巨大,上调10%就意味着加两次息,加一次才多少?0.25!小学数学大家都会,就是懒的去琢磨。0.8加到1.1,相当于定向加了6次息,那又如何了,市场如何表现的?


另外一个就是房地产税,这几天传的很广的一篇所谓香港媒体的房地产税细则,再一次证明“造谣动动嘴,辟谣跑断腿”。其实你只要百度搜索标题,就会知道这是2010年BBS就大量转发过的东西,每年这样的东西都会被翻录几次,只不过今年两会再次强调立法,搞的大家格外神经敏感。房地产税专题我在各群讲过无数次了,观点不变,请找各群群管复习。


在中美贸易战大打出手的2018年,如果三季度制造业指数受到影响,那房地产到底会如何被对待,还真不好说。美国的态度还是很坚决的,这几天把航母开到了南海,耀武扬威,也不怕我火箭军把他给干了。


上车上哪儿永远是个问题,即便再有钱,再怎么说我是自住需求的人,最终都会忍不住问我一句:饭总你看我这房子,将来能升值不?钱在你手里,就一直有选择的机会,几百万几千万甚至上亿的钱花出去,怎么挑都不为过,淘宝上买个几百块钱衣服你还货比三家呢。关于片区和产业规划,我已经在各群讲过无数次了,你得跟着政府走,而且还要能把握好当地政府招商引资的能力,不是所有的规划都能成功,但你首先要清楚什么是规划。凭什么北京的副中心、丽泽、二机场、码农区看好,就凭国资委重金砸过去。


前天晚上,见两位非常优秀的女同胞,相谈甚欢。其中一位深耕乌兹别克斯坦,欧美日本韩国中国都在关注这块刚刚进入改革开放,与大陆八十年代环境极为相似的国度。机会在很多地方,首先信息要对称,其次要承认强势的国家/人物真的具有举足轻重的能力,不只是规划的能力,还有落实的能力。没有一带一路的支持,不会有那么多中资企业跑过去先苦后甜。


同理,我在群里16年谈雄安,17年南沙,如今的下花园、海南岛、固安、曼谷等,都是草蛇灰线,伏延千里,站的高才能看的远。回想过去一年来许多人曾经对雄安的质疑,是不是觉得很好笑?不要老大不服气,人成熟的标志就是要学会认怂,我国政府集中力量办大事的能力,从来不容置疑。请仔细咀嚼这七个字,过去有些大事不成,是出在力量不够集中上,然而,新的时代已经到来,新的篇章已经翻开。


也不用过分神经紧张。我一直反复提示大家要去多看十九大公告,多看刘鹤先生达沃斯论坛的演讲原文,我国已经从韬光养晦开始转变为积极介入,但是发展经济,改革开放的大基调始终没变。国家强大的过程中,受到压制和排挤再正常不过,然而这个国家的崛起,已经势不可挡。只要内外部平衡好,格局稳定,老百姓追求美好生活,安居乐业的姿态永远不会改变。买房也好,租房也罢,每个人都有选择自己生活方式的权利,只要平衡内心就好。


近期太忙了,没时间在各群刷怪,看到许多热点变化大家争议也没时间插嘴,刚才静下心花一小时写完这些内容,希望能对大家有帮助。我从来都不是跳大神的,希望把宏观政策的具体执行,市场的真实数据呈现,我的思考,贡献给大家,让大家自行去学习如何看待房地产市场和房价。


清明节三天在家,欢迎各群有买房需求的怪来找我分析需求,还欠着大家固安专题,北京新房专题,今天嘴欠又多了一个商住专题,以我恶劣的过去行径,依然是欠着吧先,谁让市场热点这么多,不能怪我撒~