观点详情

中介说:降准了,房价马上要涨!是真的吗?【原创】

饭总选房 2018-07-12

请原谅饭总这个标题如此之白,可确实自从降准之后各群很多人就是这么直白的提问的,私聊的窗口更是蹦个不停,到后来都懒得看了,直 接回复一句:等我写文章!


小白太多,以下我尽量用小白语言表述。各路zb犯请不要留言攻击这一点,我发现近期各群有这个苗头,讲的太白反而被认为没水平。


降准是什么,各大媒体定义解释足够多,用小白语言翻译一下就是:企业有钱了,银行有钱了。


降准的目的是什么?并不是为了房地产,更不是为了房价,而是类似降息、增发,加强流动性的手段,主要是冲着整体经济来的。



本次推出降准的背景是:


1、一季度部分经济数字比较一般。

2、金融领域规范和定向收紧,影响流动性。(去杠杆)

3、中美贸易战(包括这两条炒的沸沸扬扬的中兴事件),这个后面会开单篇来讲。



本次降准在房地产的影响是:


1、开发商可能更容易获批贷款。

2、个人买房贷款更容易获批。


第一点主要影响开发商的资金链,对房价影响微乎其微,第二点会一定程度上加速贷款审批,对房价并不产生影响。


我们再看一下对降准定义目前我认为最清晰的,天风固收孙彬彬孙总定义的去杠杆逻辑:


而从微观角度考虑,当前金融监管和去杠杆的着力重心是重建资本硬约束。资本硬约束来自于两个层面:首先是金融机构的资本必须来自于 实体的回报;其次,就是在穿透原则下,金融就所有资产必须接受资本的约束。


我对孙总说“你写的太nb了”。以上翻译成小白语言就是:降准是在去杠杆的大框架下的,三大攻坚战核心的金融去杠杆就是要让资本去实 体,而不是其他,尤其是不能去房地产!


我们再把房地产调控的整体思路捋一下:


1、坚持“房住不炒”,翻译过来就是防止房价大幅度涨价。这个是大是大非问题,从根本上否定了“马上上涨”“大涨”之类。


2、因城施策,由于执行效率及资金流动的问题(之前未启用公号之前在许多群讲过,以后开单篇回顾),目前三四线城市依然比较宽松,二 线城市也不那么严格。短期内会有一部分资金继续流入这些区域,一定程度上会助推。


北京的购房者就不用着急了,对北京唯一的作用就是中介们又多了一个逼定的手段。我不是对中介兄弟们有意见,我历来反对骂中介,又要 别人服务又要骂别人的,通常自身人品有问题。钱是你自己的,中介说什么你就听了,或者全盘否定,然后开骂,请问你的脑子呢?这岂不 是说明你连中介都不如?许多恼羞成怒只是因为你穷,好好工作赶紧挣钱是王道。


3、去杠杆排在降准之前。那么今年中央政府着力点是“居民去杠杆”,居民资产中杠杆率较高的首当其冲就是房贷。这一点对北京影响并不 太大,北京的首套与二套利率早已快速涨了35-50%,虽然仍有继续向上调整的空间,但幅度已不大。


4、降准释放流动性,但是资金非导向去房地产。虽然不可能完全避免,比如二三四线城市,但会大幅度约束。


从全国范围来讲各项措施对房价的影响权重是:


房住不炒(中)>居民去杠杆(中)>降准(弱)


从北京区域来讲各项措施对房价的影响权重是:


房住不炒(强)>居民去杠杆(中强)>降准(弱)


所以北京准备上车的同学把心放到肚子里,不会有中介传说的“马上要涨”。



———————我是饭总的分割线————————


再讲一个加息,这也是许多夸夸其谈者喜欢挂嘴边的,老美加息了,我们肯定要加啊,房价等着崩盘吧。去杠杆的源头信息是2016年5月人民 日报权威人士发言,严控资产泡沫那篇。在那之前,你谈加息还有点意义,真正开始居民去杠杆,尤其是商业银行趁火打劫之后,加息对房 价影响已经是微乎其微,因为居民去杠杆的本质就是“定向加息”!


我们用北京来算账,北京的商业银行在2016年底开始搞联盟要提升到9折,实际上到2017年初市面上仍有最低8折的存在,而顺着317调控的大 旗,商业银行仅仅用了半年时间就把首套提到1.1(优质客户1.05),二套提到1.2,二套涨幅高达50%!!


过去调控的经验已经总结的相当清晰,抽贷,提高首付就是终极控制房价的大招,虽然会伤害改善,但不可否认真有用,极大程度延缓了需 求进场。而同时提高贷款利率折扣,这件事情纯粹是商业银行自身的行为,我一向用“趁火打劫”来形容。当然,我也能理解,就像理解中 介一样,开门做生意又不是福利机构,你们家老板抓到机会也会挣钱,不然你买房的钱,你的工资奖金从哪里来啊?


以五年期以上基准利率4.9计算,正负20%就是1个点,半年涨了2个点,加息一次才多少?0.25,够你加息8次明白么?这个成本对降房价作用 微乎其微,北京刚需和改善贷款的,直接吃进了,并且这个还是伴随这套房子终身。


美国经济也并不稳定,这一轮加息加了好几年了才加一丢丢,想想当年格林斯潘的大手笔,连续16次调整。随着移动互联网进一步普及,信 息越来越透明,世界经济本身的调整就已经进入了微操时代。


———————我还是饭总的分割线———————


北京房价我一样是有判断的,不是说中介炒降准这事不靠谱,北京房价就不会动了。去年317之后我原话是“远郊、高总价高单价、老破小” 回调幅度在10-15%,各群见证,除了学区房要预备和全款能吃到高性价比的不用等待,其他都不那么着急。去年4月雄安过后写了三轨制,原 文大家好好体会,观点结论不变,尤其是近期限竞房政策将出台,再琢磨下我在三轨制中提到的“商品房土地缩减”,北京总体供需结构依 然高度不平衡。


抽贷,只是延缓了需求进场,并没有消灭需求。老百姓安居乐业追求美好生活的愿望,永远不会改变。



去年12月,我在各群发布,请刚需不必再等待,积极进场,如果目前外部条件不发生显著改变,北京均价将比低点有5-10%的涨幅。1月份我 在各群的原话是“低总价、高性价比(急用钱)、好房子(好地段好户型好物业)”的房子将会被消灭的比较快。


三月四月成交量将持续温和放大,北京今年基本已是定局。我建议大家也不要去研究链家每日成交量啊,月初月末的网签量啊,你不在行业 内,连基本逻辑都搞不清楚的,教育成本太高,也没必要。


外部条件唯一可能产生影响的是中国贸易战带来的制造业指数下滑。对于中兴这件事,好多人得出结论是经济不行了买不起房子了,这个结 论和历史所有结果都是完全背离的,不仅仅是中国,美国也是一样,经济如果真有问题,当然是要去想办法扭转,国家意志会发挥到极致。 但愿这种情况不要发生,我最不希望的就是房价大涨,于国于家无用。


所以不必听中介兄弟忽悠,我无数次强调,北京房价当前没有大涨的基础。如果真有信号,我肯定会提前通知。


但是刚需,尤其是首套刚需、学区需求、重点改善需求等,也没有等待的必要,碰到合适的就出手。别说你了,我都没办法算清楚绝对低点 ,你、我,都是凡人,不是股神。


最后,祝大家买到心仪的好房子!