两大名校明年招生!旁边7大新盘成“学区房”?

饭总选房 2020-10-19
离这个艰难的2020还有两个多月,一些重点工程复工之后都在赶着工期,不过有的工程也因为疫情今年无缘竣工了。


比如位于亦庄河西区的人大附,原计划在今年使用校区,但入学新生数量超出现有学校容量,无奈只能借址开学。下面是一些今年本该上河西人大附的学生家长收到的短信截图。


家长帮上的一个帖子爆料:今年经开区一些家长收到的信息,因为河西的人大附还未竣工,除了借址开学,也有很多学生幼升小调剂到了亦庄其他学校:


不过,好消息是,人大附开发区实验学校,就是河西的这个校区是有望明年正式竣工招生的。


紧邻住宅区、96个教学班

人大附中开发区实验学校该项目为十二年一贯制学校,共设置96个教学班,其中小学部48班,初中部24班,高中部24班。


学校的效果图挺有意思的,在两个校区之间市政道路上方将设有环形过街天桥,可实现两个校区师生的安全出行。


学校总占地面积1246622.91平方米,总建筑面积149697.8平方米,其中地上99697.8平方米,地下50000平方米。

主要建设内容包括综合教学楼、艺术楼、科技楼、学生宿舍、教师公寓等。位置就在河西“六小强”的正南侧:


这也是亦庄河西版块新房中的一个最大卖点了,像最先入市的金麟府、和悦华锦一部分会在年底交房,按理划片的几率是比较大的。

除此之外,河西还有一个不错的名校,就是中海不限价地块斜对角的北京二中亦庄学校,这个学校将在今年年底完成竣工验收,明年或可以启动招生。


双12年制一贯制,南城教育强版块

北京二中亦庄学校总建筑面积119839平方米, 合同金额87175万元,合同工期578天,之前计划竣工日期2020年9月1日。

建设内容包括小学教学楼、中学教学楼、报告厅、图书馆、国际部教学楼、学生宿舍、风雨操场、地下停车场、学校食堂、门卫围墙、园林绿化等。

据介绍,二中亦庄学校位于开发区河西教育配套设施规划用地,是一所普通公办12年建制学校。新学校初步规划设置42个小学教学班,24个初中教学班,以及15个高中教学班共计81个教学班。将纳入北京二中教育集团,实施统一管理。


至此,亦庄河西的三大名校全部到齐,对于河西六大限竞房来说,各个项目的最大卖点就是这三所名校,虽然期房有一定不确定性,但是根据就近原则,交房之后,能上三所学校的概率还是比较大的。


六大限竞房:5万的挣扎

亦庄河西,最大特点:房多。六小强北侧是亦庄最大的居住区,多数都是亦庄河西的原住民,这周边已经有10万+人口。

不过配套还是不错的:除了学校,龙湖天街也会在近期启动建设:占地面积42276.466㎡ ,总建筑面积162743㎡,商业部分(地上+地下)总计10万平的商业综合体,将补齐亦庄河西区的商业配套。


交通方面,虽然地铁无缘,但紧贴居住区的有轨电车T1线预计在年底之前开通。远期规划中,S6线会在居住区以南的太和桥设站:


其实在亦庄河西,这两年可以说是限竞房的红海了:


六大限竞房随着港中旅地块定案名之后,全部到齐,目前亦庄河西一共有6098套限竞房,按照之前的消息,基本去化一大半了,而在今年8月3日,一场期待已久的土拍终于落定。

作为北京最大的限竞房红海之一,亦庄河西区可算是盼来了这场土拍,在红海中挣扎的项目早早就准备了海报和文案,只待结果出来,向市场宣告。


看,亦庄要迈入7万+时代了,买了的偷着乐,没买的赶紧买吧。

地块最终是被中海拿下,溢价率23.44%,楼面价约4.04万,此前河西区的楼面价记录是雅居乐拿下的限竞房地块,楼面价3.96万。


从供应来说,体量确实很大,这6个限竞房就能供应大约6000套房源,所以价格战接踵而来,部分项目的特价房价格甚至能做到4.5万。

从网签面积和套数来看,河西区不算差,究其原因还是供应多,因为70/90限制,产品同质化严重,部分项目在户型及项目设计上也落了下乘,从而导致去化难。

但是对于亦庄依然被开发商看好,因为这里是北京最强经济增长极,2019年GDP贡献仅次于东西城、海淀和朝阳,城市风貌,配套落地速度都非常快,所以这一波供应在未来很快就会被消化。


中海亦庄打高端!卖8万?

近期,中海亦庄的规划也出来了,走高端,豪宅基因,价格或可能比之前业内预测的要高。


从效果图来看,小区共21栋住宅楼,外加一座幼儿园,高层建筑,看图应该全是两梯两户的产品。


小区共998户,容积率2.5,建筑层数26层,建筑高度80米,绿地率30%,车位比1:1.2。

户型均为大面积产品,具体面积段暂未公布,共计4种户型,所以户型皆是四面宽,空间设计都非常好。

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总结:

对于很多刚需人群来说,地铁是买房考量的重要指标,但对于高端改善人群,他们更看重的是居住的舒适度,与周边配套,小区设计、户型、物业等有关。

中海亦庄地块的产品设计跳出了区域“同质化”的现状。不过地块对于板块内限竞房去化还是有一定利好的,但影响程度有限。



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