深度解析北京自贸区(1)——副中心秘密档案

饭总选房 2020-10-09
昨天饭总带大家深入解析了一下北京市自贸区的规划目的和优势,讲述为什么北京市自贸区几乎都在五环外。详见:北京自贸区为何都在五环外?值得投资吗?


今天,饭总带大家了解一下副中心背后的利益博弈,以及在这种博弈力量下的未来预判,包括产业,包括房价


京津冀协同发展
想了解副中心,必须先清楚一件事,就是副中心的规划并不是这几年才有的,而是2005年发布的北京2004-2020版总规中,就明确提到了通州、顺义、亦庄等作为北京市副中心发展。


因为这个版本,许多企业跑到通州跑马圈地,一等就是若干年。因为这个事情,通州的房价两次大起大落,房价振幅几乎与西城学区房不相上下。
如果不是2014年国家三大战略之一的京津冀协同发展(其他两个是一带一路和长江文化带)出炉,可能通州依然趴在地上。
所以,副中心也好,自贸区也好,背后的核心力量,其实是京津冀协同发展这个大大的亲儿子。如果不看京津冀协同发展的目的,你就无法理解副中心的作用。


京津冀协同发展出炉的核心原因是什么?

1、北京的大城市病,以及资金人才黑洞吸血效应带来了许多问题,包括拥堵,包括雾霾,当然最重要的是水资源问题。北京和上海深圳最大的差距就是水资源不足。2018年开始北京地下水位首次停止下滑开始回升,在此之前,每年河北把水贡献给北京,然后花钱找山东买水。
2、北京强,周边弱,华北平原甚至东北西北,都在往北京集中。尽管逃离北上广逃离了五六次了,包括这一轮人才离开北京。放心,不出三年,会有更多的人回来。就业方便,始终是第一位的,出来打工干什么,首先要挣钱,要有个容易挣钱的环境。
相比长三角和珠三角,苏州和上海那么近依然强势崛起,珠三角优秀的产业城市更是四处开花,华北显得头重脚轻。如何打造类似珠三角的城市群落,甚至类似于东京、旧金山那样的世界级城市群落?这个非常考验长期的战略眼光和政治智慧。
京津冀协同发展的定调眼光非常毒辣,如果北京继续过去这种摊大饼式的发展,由于其政治中心的地位,最终必然是效率低下的一套城市管理体系。
无论河北还是天津,都很期盼北京能匀出一杯羹。北京2035年总规将雄安和副中心定为两翼,河北省将雄安和张家口定为两翼,与北京遥相呼应。

从环京区域看,除了西边山脉,东南北都是重点可对接的方向,任何一头的资源和人才都不可小视。

从北京区域看,由于西边和北边的生态涵养,重心往东往南发展,打通与天津河北的线装布局,是非常容易理解和操作的。想了解更多北京潜力片区的小秘密,请加饭总微信vfang8


副中心背后的几股力量,利益导向是什么?

于是我们看到,副中心背后的几股力量,分别是怎样的利益导向?
1、总规的意志,雄安也好,副中心也罢,让核心区静下来是第一位的。东西城集中了部委和北京市行政机构,把北京拆出去,会安静不少。
2、北京市的行政机构,领导层面坚决执行。但是公务员层面会面临许多实际的问题,副中心是建国以来搬迁的40个市政府中,距离第二大的,29公里,仅次于兰州。双职工家庭的通勤、孩子上学、老人赡养等,都是很实际的问题。
3、北三县,已经一体化但是无法划入北京,但是配套上副中心强大了,自然会受益,尤其是就业、地铁、医疗、商业等。教育就先别想了,副中心自己都不够。当然,这仅仅是副中心,以地铁为例,平谷线争议多年终于开建,北京和平谷都在施工,河北段却需要北三县自己掏钱,对财政的压力和执行效率,可想而知。
4、企业层面,除了北京市的国字头企业,估计没什么人会特别积极的往副中心靠拢。大家知道他未来好,但是企业要生存,在副中心没有达到城市磁力定律的黑洞中心之前,企业都要很犹豫。硬件条件副中心应该是没的说,前两年通州甚至给出过2块钱一平的写字楼。但是距离是杀手,公务员面临的问题,人才同样面临。
5、人才本身。距离仍然是杀手,别说副中心六环的位置,即便在2020年的今年,饭总的V房看房团中,对南三四环不屑一顾的老北京大有人在。


产业与交通先行,副中心在和谁竞争?

破局的关键,依然在于产业与交通先行,没有可以承载人才的场所,人才凭什么要去六环?西北旺和亦庄的崛起,是先例,前后都花了近二十年时间,通过产业政策不断推动招商引资,才逐步形成中心。而北京过去这样的成功案例,只有这两个。
所以如果只有副中心,那也还好,慢慢调整总能起来。问题是这个时间周期,副中心在和北京其他片区竞争,不但要和金融街、国贸、中关村这些老片区争,还要和丽泽、亦庄这些新片区争,前者的地理位置和产业定位都是高分,后者的黑洞效应已经初步形成。

可是企业只有一个,怎么办?对于副中心,大家是真的过去,还是为了政策去弄个办事处?房山的长沟,号称有2000家基金,按理来说房价应该不亚于金融街,实际上就是图政策优惠的办事处或注册地而已。
两年多前,北京市年产值数千亿的网安园规划要落地通州,媒体报道不少。实际上在北京官网上,同步可见的动作是,同时考察了通州和海淀,最终尽管通州落了一部分,大头仍然是落到了海淀。企业等不起啊,现成好的营商环境和美好的未来,往往看的是眼前。
实际上,通州和副中心这两年的进步是很大的,只不过早期基础设施建设绝非一蹴而就。通州政府这两年的几个关键词:规范、清理、拆迁、打造


通州的零售业增长是全北京第一,看看运河区附近,基建的速度也确定是全北京第一(大兴国际机场不仅仅算北京的)。
而目前通州的基础数据还比较一般,比如重点企业的中国烟草总公司物流中心,年现金流12亿左右(送货款,不是公司收入),实在不算多。
在服贸会和未来自贸区的企业真金白银,带着人才进驻之前,通州就是靠这样一批企业支撑。这些企业很难对人才有较大的吸引力,让大家投身副中心建设。
自贸区的基础方面通州也逐步有起色,2020年北京市实际利用外资142亿美元,通州大概10亿左右,七成以上依然在朝阳海淀顺义。
2020年1至6月,中关村通州园规模以上高新技术企业实现工业总产值115亿元,总收入409.1亿元,实缴税费总额17.8亿元。这个数据有进步,但和丰台园和亦庄比起来,依然任重道远。
所以副中心的发展,目前就是政府稳步搬迁+行政企业进驻+强效政策落地,同时大建地铁和交通,广渠路二期那么多年的断头,一年就干完了。


副中心三大发展周期

按照现在这个发展速度,饭总给一个具体的具象化周期:

2015-2018年,属于雷声大,小雨,不断做基础设施建设,包括软硬件。

2019-2023年,属于雷声大,小到中雨,硬件基础建设基本完工,软件投入前期。

2024-2027年,初步形成黑洞聚集效应,开始形成正向滚动


自贸区很好,是试验田,但绝不要以为就是一夜之间能如何,要那么简单,上海也不用干7年,世界上早就是香港新加坡遍地了。实际上过去一百年时间,真正成就自由贸易港的,也就是那么二十来个。
如昨天那篇讲的,产业定位依然是在北京市2035年现有总规基础上进行,自贸区不过是插了一朵花,先上一个概念。如果副中心这四年关键的软件投入不做好,营商环境缺乏竞争力,自贸区终究不过是一个概念而已。


张家湾设计小镇

大家可能还关心张家湾设计小镇。明确的讲,运河商务区没起来之前,没张家湾什么事。
提起张家湾,老北京想到的往往不是凉水河,而是生态公墓和太玉园。生态公墓这种产物不去讲了,太玉园作为北京和宏福苑齐名的两大小产权房,拆还是不拆,怎么拆,直接决定了未来附近的人口密度走向。
2020年上半年,张家湾设计小镇注册了接近上百家科技企业,也就是注册,落地还需要时间。张家湾和西集网安园是中关村通州园的重点,但是人才是个关键,运河商务区起来后,人才才能被充分吸引过来。
从发展重心和速度上来讲,运河商务区/政务区>环球影城>张家湾,这样的次序才是最好的统筹利用,能把效能达到最大化。更多区域升值潜力分析加饭总微信vfang8



副中心双限,人才在哪置业?

副中心的崛起,已经是看得到的未来。房价的双限政策,随着自贸区的公布,短期更不可能放开了。但是这个区域房价尽管有波动,但是中长期上涨,也是几乎板上钉钉的事。只不过需要随着产业与人才的充分落地,尤其是黑洞效应形成后,将会是一个加速的过程。
未来副中心会聚集大量产业人口,不可能都有通州买房的资格,多数人短期也都不可能买的起通州的房。北三县,尤其是大厂,将会成为人才的首选置业方向,包括买房政策也会适当宽松。毕竟和通州的房价价差在那摆着,很多年轻人首次置业,还是先上车为主。

大厂有三个区域,运河区除了厂通桥没开,几乎和通州也没什么区别了,所以价格也是高高在上。老城区的规划暂时还不确定,而夏垫这个区域则成了未来可能的兵家必争之地,世茂、佳兆业、路劲等品牌开发商看准了这个机会,扎堆进驻。
国庆期间,深耕大厂的佳兆业三个项目风和苑、畅叙苑、群贤苑数据相当不错。十一期间8天,到访1100余组,认购了71套,金额超1亿元。

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为什么佳兆业悦峰风和苑项目这么火?项目位于大厂夏垫区域核心,坐落于通州新城和潮白新城的黄金交叉点上,距离北京副中心20公里;距离首都机场行车距离30公里;南面就是102国道。乘坐816、817、930路公交车45分钟直达国贸。


佳兆业悦峰风和苑90和108平米两个户型都是南北通透,一梯两户,明厨明卫的三居室,飘窗面积全赠送。

作为纯洋房社区,舒适度很高,项目的容积率只有1.8,并且得房率超过80%,特别是对于上车客群,可以获得一些额外且实在的使用空间。


对于致力于深耕大厂区域的佳兆业来说,在大厂这篇充满神奇的土地上,在众多利好政策的促进下,相信佳兆业也会和大厂一样,携手腾飞。


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