西北旺即将迈入新的时代 西山锦绣府

西山锦绣府 2020-09-07

01


北京的房价多半是要涨了。


如果说到现在还看空北京房价,那就真是无视市场无视现实的执念了。


站在三月的开端,我们需要重新审视如今的北京房地产市场。


北哥截取了2011年以来北京的房价走势,从图中可以明显看出,2011年以来,北京出现了三次房价下跌,分别是2014年、2017年和2019年。前面两次基本都是前一年房价大幅上涨后的紧急调控,但2017年开始,不管是上涨还是下跌的幅度都要小得多,这是因为2016年年底,中央经济工作会议第一次提出了“房住不炒”的概念,所以17年开始,房价走势进入了一个相对平缓稳定的曲线。



“稳”,意味着之前那种大幅度的涨跌都不会出现了。事实上,从17年以来,北京房价的同比增幅分别约为0.3%、3.6%、-2.2%,都不超过5%。


19年被公认为房地产的寒冬,在重申“房住不炒”的基础上楼市经历了多轮调控。具体到北京市场来说,限购限贷始终没松动,普宅标准也没有更改,但近两年内政府限制了出让土地的性质,大量的共有产权房和限竞房入市,拉低了整体房价水平。


“稳”,意味着之前那种大幅度的涨跌都不会出现了。事实上,从17年以来,北京房价的同比增幅分别约为0.3%、3.6%、-2.2%,都不超过5%。


19年被公认为房地产的寒冬,在重申“房住不炒”的基础上楼市经历了多轮调控。具体到北京市场来说,限购限贷始终没松动,普宅标准也没有更改,但近两年内政府限制了出让土地的性质,大量的共有产权房和限竞房入市,拉低了整体房价水平。


北京房价今年本来也是大概率要回升的。倒不是因为19年房价跌了这么简单的因果关系,而是房价下跌的背后,是市场预期下降了。


关注房地产的朋友们肯定能直观感受到,19年北京楼市的热度降低了。去年有阵子大家都在讨论自渠绑架开发商的话题,这个现象当然是有多方面原因的,但归根结底也还是因为市场整体低迷。


限竞房和共有产权房的限制是为了保证刚性住房需求。19年限竞房的去化状况大家也都知道,旱的旱死,涝的涝死,位置好的项目十几秒卖完,位置不好的项目在限价之下一再降价也还是卖不出去,导致大量同区域同面积段的产品积压(没错,这说的就是大兴)。但同时在这样的环境下,大量的刚改,改善置换需求却找不到机会下手。市场处于一个供需错配的状态。


房地产交易是复杂,但本质上也还是商品交易,买方需求降低,卖方库存遍地,整个市场的预期自然走低。房地产业是经济支柱产业,这个时候再不引导放松,未来可能要出大问题。


一个显而易见的信号是,19年底土拍市场挂出的地大多数都是不限价纯商品房了,也就是今年1月2月集中拍的这批地,其中不少地块位置还挺好。加大不限价地块的供应,一是激活了开发商,二是引导市场供需回到合理状态,而当这批项目入市,市场预期也得到提高,整体房价水平肯定是向上的。


02


上面提到最近的土拍,一个明显的趋势不知道大家有没有注意到,海淀开始供地了。


先是年前拍了两块中坞的不限价地块,分别由金茂和融创的马甲拿的,楼面价7万,周围没别的,就是公园豪宅多,养老修仙的地儿,普通人就别看了。


2月又接连拍了西北旺两个相邻的地块,在永丰嘉园东边,都是华润拿的,楼面价5.4万、5.6万,周边的百旺府和天阅西山价格大约在7-8万之间,以正常的利润空间算,这两个新项目未来售价起码8-9万,卖出10万也不意外。



拍地那天就有粉丝在和我说,如今山后都能卖八九万了,楼市真是太可怕了。


其实也没什么想不通的,我可以理解这位粉丝的逻辑。海淀内部是有鄙视链的,山前的看不上山后的,因为山后各方面发达程度都不如山前,山后四镇:温泉、上庄、苏家坨、西北旺,大部分还处于村镇化状态,交通配套都很差。李嘉诚的地段论大家都用烂了,按理说以山后现状来看地段确实不怎么样,但要记住,商品房交易归根到底是和人口相关的。


西北旺的优势就在这里了。码农们撑起了整个海淀,而西北旺堪称码农的圣地,坐拥永丰产业基地,后厂村里都是互联网龙头企业,高端IT产业的汇集,意味着高水平购买能力人群的稳定流入。


而众所周知,海淀这两年供地很少,人多地少,房价自然蹭蹭涨。山后其他三镇哭昏了。


产业是最主要因素,另外一点是,整个海淀区还带了学区光环。虽然目前西北旺教育资源不太好,但是还是因为互联网大厂们高精尖人才的引入,带来了大量博士、硕士的后代,学校看中的是生源,因此一大批“村小”华丽转身,纷纷被大牌学校“收购”。


产业和学区的双重加持下,西北旺的8万+是极其合理的。


03


再回到之前的土拍话题,2月14号的土拍结束后,我在土拍回顾里就直接写了,恭喜西山锦绣府。



为什么恭喜西山锦绣府?因为绝对的价格就是王道。



当确定区域内新房价格都要8万起后,这个西北旺限竞房独苗子的优势就体现出来了。


西山锦绣府从拍地开始就被大家打上了“网红盘”标签,无非就是因为价格倒挂。北哥向来的观点就是面对大宗消费品,群众的共同选择往往很能说明问题,可见一来大家算过以后还是认可这个价格的,二来,码农们的需求确实很充足。


我估计开发商自己也没想到,年后西山锦绣府居然迎来了一波又一波的利好。


西北旺两个新地块凸显价格优势是其一,其二是之前盛传的北部医疗中心工程终于确定了。2月25日,发改委发布了关于海淀区北部医疗中心建设工程项目建议书的批复,明确了北医三院西北旺院区的建设。医院未来就在百旺绿谷汽车园北边,建成后将极大补足西北旺片区的医疗资源。


其三是两个新地块都是华润拿下的,体量加起来还比较大,去年就在说的西北旺华润万象汇已经确认了,后续随着开发商的进一步入驻,新楼盘的推出,周边的商业生活配套将会得到进一步的完善。


西北旺即将迈入新的时代。



这里提到另外一个细节,这次的疫情给很多买房人一个重要的启示:物业太重要了。西山锦绣府物业直接给配到了最好的万科物业。之前甚至北哥自己都质疑过,这个物业档次相对房价来说,会不会过于高档,现在相信对大多数人来说,这已经是十足的加分项了。


限竞房会不会退出历史舞台这个话题很难说,但确定的是,限竞房肯定是会慢慢减少的,像西山锦绣府这样在不限价商品房包围下的限竞房,可能很难再有了。


普通人在楼市里的选择并不多,在可见的房价向上趋势里,通过对比分析,抓住调控带来的红利,可能是为数不多能抓住的好机会了。



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