西山锦绣府颜值与潜力并存的西北旺

西山锦绣府 2020-09-07

【1】开年土拍,西北旺双子星抢眼海淀房价进入10+时代


春节前,谁都没想到,疫情能严重到这份上。但春节后,大家更没想到,北京土拍市场居然对疫情免疫,2月开始逆势上扬,一个月内,十宗宅地密集入市成交,就像一串重磅炸弹,彻底撼动北京楼市。


2月份北京土拍成交统计


回顾这一轮拍地,创造了一系列记录。从成交金额看,前两个月土拍金额已达672亿,对比历史,打了鸡血的2015全年才不过450多亿。从溢价率看,多数地块突破25%大关,可见竞争之白热化,足以证明开发商对于市场未来走势充满信心。


从地块性质看,除了昌平两宗限竞房地块,剩下都是非限价地块的天下,限竞房日益稀缺,商品房全面回归,已成共识。


从地块区位看,多数为五环周边优质地块,所以才被房企疯抢,如果这次不把握住机会,今后恐怕六环外才是主战场。


从地块区划看,最引人瞩目的,莫过于海淀西北旺双子星,两个非限价地块同时入市,可谓绝版,引来大批品牌房企竞逐,华润联合体每次都经过数十轮苦战才险胜对手,如愿以偿。


从西北旺非限价地的成交楼面价,结合华润豪宅基因,估计未来项目售价起码8+/平米,再看今年120日,海淀四季青两宗非限价地,分别被金茂与海益嘉和置业有限公司以楼面价7+/平米揽入囊中,未来项目售价突破10万妥妥的。


物以稀为贵的原理,在供地稀缺的海淀得到淋漓尽致的体现,从今年底到明年上半年,海淀楼市将进入8-10万的豪宅化时代,当前以限竞房为主的楼市格局将会被改写。


说到限竞房,作为政府调控房价的稳定器,在政策保驾护航下,近两年迅速异军突起。


2019
年,北京新房市场全面迎来限竞房时代,分批入市的限竞房,凭借价格低的核心优势,成为商品房市场主力军。


据统计,20191-12月,北京市限竞房市场成交20914套,成交面积228.98万平米,成交均价48418/平米,成交金额1108.65亿元,独占全市住宅总成交总量的半壁江山。


但限竞房项目销售呈现两级分化局面:


首先,核心地段、产品力强的项目,频频创造开盘热销记录,如中海望京府、西山锦绣府(户型图)等。


其次,部分限竞房严重“滞销”,主要分布在房山、平谷等偏远地区,由于区位、产品、价格等因素,销售惨淡。但2019年也是非限价地悄然增量的一年,直到今年开年土拍,最终形成高潮,这对今年的限竞房市场形成不可忽视的影响:


1、疫情结束、市场恢复后,非限项目逐渐形成供量上市,将拉高楼市整体均价,从而为限竞房项目提供更大收益空间。2、地段好、品质好的限竞房项目日益稀缺,加上凸显的价格优势,势必更不愁卖。3、像海淀、石景山等城六区核心区域,不但供地少,连限竞房项目都凤毛麟角,更是卖一套少一套,能抢到就是福利。



【2】上风上水,产业+教育驱动海淀山后成为京城新发展极 从买房角度看,海淀的网红区域,西北旺显然是热搜关键词。我们分析一个区域是否具备投资价值,主要考虑以下各指标,逐条做个评估。


1、区位


海淀,上风上水,居高临下,区位优势明显西北旺位于六环内,距西北五环不到5公里。


5-6环的区位坐标,是衡量限竞房项目能否入手的第一硬指标,一旦出了六环,对很多依赖地铁的刚需来说就别考虑了。


而西北旺在北京五环沿线各区域中,区位优势最明显,体现在:依山傍水。山是百望山,北京西山最东端,又称西山东首。


水是昆玉河(市民饮用水,往南流向昆明湖、中南海)源头,被称为昆玉源。这是任何开发商都没法从外部赋能的资源。从风水角度说,西山首,又是风水绝佳的西贵之地,是大风水的源头。


西北属于乾位,“乾”在《周易》里为君、为天、为阳,是领袖阶层所居之位。自古至今,历代帝王将相,达官显贵都在此修建行宫别院,也因此诞生了最具中国代表的皇家园林,三山五园;到了近代,全国最重要党政机关及各大部委、大量的商界精英也都将此作为居住的首选之地。


2、地铁



地铁16号线,把西北旺纳入北京轨道交通路网 西北旺的轨道交通,以地铁16号线为主。


16号线始于苏家坨镇内的北安河地铁站,沿北清路方向向东行驶,自永丰站转向永丰路,目前已通车部分直达西苑枢纽站,可直接换乘4号线,去往全市各地都很方便。未来19号线支线工程、13号线改造工程,将加快海淀北与城市各片区的连接,为地铁出行提供更多选择。


3、产业



互联网宇宙中心,是西北旺的价值核心西北旺紧邻中国“硅谷”中关村,中关村是中国教育科技和人才资源最为密集的区域,拥有高等院校近41所,国家(市)科研所206家,国家重点实验室67个,大学科技园26家,聚集了高新技术企业近2万家,形成了规模庞大的高科技产业集群。


西北旺东有中关村软件园,北有永丰产业基地,镇属有百旺创新科技园,镇域内北清路两侧有新建成的地标性建筑“中关村一号”、中关村集成电路设计园,再加上中国航天城、中国空间技术研究院这样的国家顶尖机构,新浪(总部)、百度(总部)、滴滴(总部)、快手(总部)、联想(总部)、腾讯(北京)、网易(北京)以及微软等跨国科技巨头的中国区总部都落户于此,聚集了大量高科技企业和互联网科技人才。


在西北旺,一个科技产业、互联网产业聚集区迅速崛起,正在成为海淀区发展最快的区域之一。


4、学校



北京牛校资源沉淀,西北旺将成教育新高地海淀历来以学区光环备受瞩目,世界一流学府北京大学和清华大学100多年来的学术文化积淀,营造了海淀区浓郁的文化氛围。被外界誉为“码农圣地、中国硅谷”的西北旺,凭借良好的产业布局,带动知名企业入驻,也吸引了大量高素质人才进入,名企子女成为优质生源。


环环相扣,西北旺由此吸引大批名校陆续入驻,成为海淀继万柳之后,又一个教育资源汇集的高地。目前西北旺区域内,有北师大附小实验幼儿园、利民双语幼儿园、中关村第二实验小学、农大附小、清华附中永丰校区、人大附中(西山校区)、首师大附中(北校区)等著名学府的教育机构,覆盖K15全年龄段教育体系。


5、商业



华润+中粮,打造西北旺生活新商圈2019年9月,华润置地宣布在海淀区打造全新商业项目——西北旺万象汇,这无疑也为加速西北旺焕新腾飞注入新的活力。西北旺万象汇的打造则将进一步扩大华润置地在北京的商业市场,也将改变西北旺既有的商业格局。北京第四个中粮大悦城也将落位海淀北,除了商业之外,该大悦城设计里还有高线公园、下沉广场。




【3】互联网+房价,作为双宇宙中心西北旺的宜居房子何处觅? 西北旺被称为“中关村后花园”。随着互联网巨头的不断涌入,再加上中关村软件园的加持,发展前景不容小觑。产业兴起,人员涌入,必定带动住房需求提升,但从实际情况看,现状却很尴尬。



从需求看,后厂村至少30多万码农,其中百度就4万多人,都集中在这里上班,这些码农的日常工作模式为996,加班常态化,而周边公交不多,地铁挤爆,为了通勤方便,谁都希望能住得离公司近点儿。


此外,大多数“码农”处于结婚生子的年龄,人人都需要买房,但西北旺房



何时才能圆购房梦?对码农来说成为老大难的问题


从供给看,北京各区中,海淀的住宅最稀缺,也最受欢迎,但无奈海淀地块的出让一直非常“吝啬”,造成新盘稀缺,尤其是西山板块,近五年内没有新增商品房供应,这导致当地房价居高不下,可与东西城的房价比肩。



二手房方面,西北旺10年内开盘项目,如冠城大通百旺府、天阅西山,售价7.5-8万元/平米,西山壹号院、万科如园等项目,当年开盘也就3-3.5万,如今售价却已涨到10万元/平米;


而且这里的二手房基本是豪宅,户型面积130平米起步,主力户型动辄200-300平米,总价千万根本不算事儿,就算码农作为高收入阶层,也不得不望房兴叹,怀疑人生。


西北旺二手房价格统计(数据来源:北京房产中介网站)新房方面,今年西北旺出让的不限价地块,未来打造高端豪宅无悬念。从地块指标来看,海淀西北旺地块是中等密度的社区,改善大户型为主力产品,售价至少卖到8-10万,是接近豪宅、功能完整的的舒适型产品,普通打工族就别惦记了。


这还不算完,未来房价走势方面,海淀西北旺地块的面粉价格,已经快赶上在售限竞房项目的面包价了,这体现出房企对该地块价值的认可度极高,但未来或将进一步抬升区域价格。


最终,话题回归限竞房,放眼整个西北旺,唯一在售的限竞房只有西山锦绣府一家,政府限价58622元/平米,执行70/90政策,两、三居都有89平米户型,总价500多万,也有155-180平米舒适大户型,选择很多样。


对自住需求来说,这是最后的低价上车机会,对投资需求来说,房子限价和周边房价倒挂明显,买到就躺赚,具体赚多少,你可以算算。


正因为此,这个项目去年一开盘就被无悬念疯抢,今年在北京住宅销售排行上也很亮眼。


近期,北京普宅+别墅销售周排行榜前十统计(数据来源:地产营销人)


1-2月,北京普宅+别墅销售排行榜前十统计(数据来源:地产营销人)


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